یک روز پس از برگزاری انتخابات مجلس شورای اسلامی و مجلس خبرگان رهبری و محقق‌شدن پیش‌بینی‌ها درمورد حضورنیافتن عموم مردم در پای صندوق‌های رای، نگاه‌ها ازنو متوجه شرایط بازارهای مختلف، ازجمله بازار مسکن، در آخرین ماه سال ۱۴۰۲ شده است.

طبق اطلاعات و آمارهای منتشرشده، نرخ تورم در بخش اجاره مسکن  در زمستان امسال، برخلاف سال‌های قبل، از نرخ تورم عمومی پیشی گرفته است.

در شرایطی که معمولا ماه‌های پایانی سال وقت جابه‌جایی مستاجران نیست و قاعدتا با کاهش تقاضا تورم نیز باید کاهش یابد، نرخ اجاره‌بهای مسکن، نسبت به دی و بهمن، با رشدی قابل‌توجه، به بیش از ۴۰ درصد رسیده است.

تغییر فصل افزایش اجاره‌بها از بهار به زمستان، که اتفاقی کم‌سابقه است، تورم اجاره‌بها را از میانگین تورم عمومی پیش‌تر برده است.

افزایش ۴۱.۴ درصدی نرخ اجاره در تهران نسبت به بهمن‌ماه ۱۴۰۱ حاکی از آن است که میزان رشد قیمت در این بخش، با افزایش ۱.۱۵ نسبت به میانگین نرخ تورم عمومی، اجاره مسکن را به اصلی‌ترین بخش سبد هزینه خانوار بدل کرده است.

افزایش نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه سالیانه اجاره‌ها نیز در ماه بهمن سال جاری، به نسبت نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه دی‌ماه، از ۴۰.۹ به ۴۱.۴ درصد رسیده است.

بااین‌حال دولت مدعی است میانگین تورم ماهیانه نرخ اجاره در سه ماه اخیر با کاهش مواجه بوده و از رشد ۳.۱ درصدی دی‌ماه نسبت به آذرماه به رشد ۳ درصدی در بهمن‌ماه رسیده است، آماری که فعالان بازار مسکن در ایران آن را تایید نمی‌کنند.

این اعداد حاکی از آن است که در سال ۱۴۰۳ در اوج جابه‌جایی مستاجران، اواخر اردیبهشت تا میانه تابستان، و با درنظرگرفتن تورم کنونی، قیمت‌های اجاره مسکن افزایشی چشمگیر خواهد داشت.

البته در این میان برخی مشاوران املاک مدعی‌اند که میزان ثبت قرارداد و درخواست برای اجاره در بهمن و اسفند به پایین‌تررقم رسیده است و بیشترِ مالکان برای بستن قرارداد اجاره منتظر آغاز سال جدیدند.

با توجه‌ به نشانه‌های موجود در بازار مسکن، می‌توان دریافت که تورم این بخش، بیش از آنکه حاصل افزایش تقاضا در بازار باشد، نتیجه پیش‌بینی مالکان از وضعیت اقتصادی کشور در سال آینده است.

رشد مجدد قیمت ارز در بازارهای مالی ایران و دورنمای آن در سه‌ ماه نخست سال آینده، در کنار اخبار قطعی‌شدن افزایش قیمت حامل‌های انرژی در نیمه نخست سال ۱۴۰۳، موجب شده است که مالکان از هم‌اکنون میزان افزایش قیمت درخواستی خود را مطابق با وضعیت احتمالی اقتصادی سال بعد تنظیم کنند.

اما دولت مدعی است تورم در بخش مسکن در حال کنترل است. به نظر می‌رسد استدلال دولت مبتنی بر ثبت عدد ۵۰ درصدی تورم سالیانه اجاره مسکن در آذرماه باشد که پذیرش آن یعنی تورم نقطه‌به‌نقطه کاهش نزدیک به ۸.۵ درصدی در بهمن‌ماه داشته است.

اما کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند که ملاک احتساب تورم بخش مسکن را باید در سهم اجاره مسکن در سبد خرید خانوارها جست که البته با توجه به افزایش هزینه‌های جانبی معمول در ماه‌های پایانی سال سهم اجاره مسکن نیز کاهش نیافته است.

از سوی دیگرثبات در بالاتر بودن میانگین نرخ تورم اجاره از تورم عمومی در ماه‌های اخیر دلیل دیگری برای رد ادعای دولت در کنترل تورم بخش مسکن است. ناتوانی دولت در اجرای وعده ساخت مسکن بحران این بخش را به حاشیه‌ تهران و دیگر کلان‌شهرها هم رسانده است.

طی دو سال گذشته کارشناسان از افزایش پدیده کوچ منطقه‌ای مستاجران خبر دادند و مدعی شدند بسیاری از شهروندان به دلیل ناتوانی از پرداخت هزینه‌های اجاره ناچار شدند به مناطق ارزان‌تر و واحدهای کوچک‌تر کوچ کنند.

این موضوع تقاضای اجاره واحدهای مسکونی شهرک‌های اطراف تهران را نیز افزایش داده است. امری که سبب شده است ٰدرصد رشد نرخ اجاره در برخی مناطق مرکزی و حاشیه‌ای از مناطق شمالی تهران پیشی بگیرد.

احتمالا نگرانی مالکان از نامشخص بودن تورم پیش رو مهم‌ترین عاملی است که باعث می‌شود در زمان ثبت قرارداد اجاره، که در ایران مطابق عرف رایج یک‌‌ساله است، میزان اجاره درخواستی مطابق با میزان تورم احتمالی تعیین شود.

این جدا از پدیده‌هایی چون دریافت ودیعه و اجاره ماهانه با سکه و دلار در برخی مناطق شمالی شهر تهران است که به قصد جبران سقوط ارزش احتمالی ریال گزارش شده است.

مخاطره بازارهای مالی دیگر، عامل موثر دیگری است که خرید مسکن و اجاره آن را به راهکاری برای حفظ و ارتقای سرمایه بدل کرده است.

مسئله‌ای که با درنظرگرفتن آمار اجاره‌نشینی در کلان‌شهرهای ایران نزدیک به نیمی از جمعیت این مناطق را با معضل تامین هزینه‌های اجاره مسکن روبه‌رو کرده است.