در حالی که بیش از ۳۰ روز از آغاز حملات نظامی آمریکا و اسرائیل علیه جمهوری اسلامی می‌گذرد، تازه‌ترین برآوردها از وارد آمدن خسارات گسترده به بخش مسکن در ایران حکایت دارد، خساراتی که نه‌تنها ابعاد فیزیکی تخریب را دربر می‌گیرد، بلکه بازار مسکن کشور را نیز با یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود در سال‌های اخیر مواجه کرده است.

براساس داده‌های موجود، در این بازه زمانی، ۱۰۱ هزار واحد مسکونی در ۲۴ استان آسیب دیده‌اند که بیش از ۳۳ هزار واحد، معادل یک‌سوم کل واحدهای خسارت‌دیده، در تهران قرار دارند. برآورد اولیه برای جبران این خسارات، رقمی معادل ۴۰ هزار میلیارد تومان (۴۰ همت) اعلام شده که از این میزان، ۲۳ همت تنها به تهران اختصاص دارد؛ این آمار نشان می‌دهد تخریب در پایتخت دو برابر و میزان خسارت آن بیش از سه برابر میانگین سایر استان‌ها است.

پس از تهران، استان‌های کرمانشاه، کردستان و ایلام بیشترین آسیب را دیده‌اند. در مجموع، حدود دو هزار و ۹۰۰ واحد مسکونی در کشور به نوسازی کامل نیازمندند، که نزدیک به هزار و ۸۰۰ واحد از این تعداد در تهران قرار دارد.

در تهران و دیگر کلان‌شهرها، مسئولیت جبران خسارات به عهده شهرداری‌ها است، در حالی که در سایر شهرها این وظیفه بر دوش دولت و بنیاد مسکن است. برای اسکان موقت خانوارهای آسیب‌دیده نیز وام‌هایی بین ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان، بسته به محل و نوع واحد، در نظر گرفته شده است.

در پایتخت، واحدهای آسیب‌دیده در چهار سطح (از خسارت جزئی تا تخریب کامل) طبقه‌بندی شده‌اند. بازسازی واحدهای نیازمند تخریب کامل، از طریق پیمانکاران و با استفاده از ظرفیت تراکم مازاد تشویقی انجام خواهد شد. در سایر استان‌ها نیز تامین مالی بازسازی از چهار مسیر دنبال می‌شود: اعتبارات دولتی و بنیاد مسکن، واگذاری زمین، کمک‌های رفاهی دستگاه‌ها به کارکنان آسیب‌دیده، و بخشودگی‌های مالیاتی.

با این حال، کارشناسان معتقدند حجم خسارات و محدودیت منابع مالی، روند بازسازی را با چالش‌های جدی مواجه خواهد کرد، به‌ویژه در شرایطی که اقتصاد کشور همزمان با فشارها در شرایط جنگی، با محدودیت‌های ساختاری نیز مواجه است.

رکود بی‌سابقه معاملات و تعطیلی گسترده بنگاه‌ها

همزمان با افزایش خسارات فیزیکی، بازار مسکن نیز تحت تاثیر شرایط جنگی به‌شدت دچار رکود شده است. خرید و فروش مسکن در تهران از ۹ اسفند، همزمان با آغاز جنگ، به میزان چشمگیری کاهش یافته و بسیاری از دفاتر مشاور املاک در پایتخت و شهرهای بزرگ تعطیل شده‌اند.

به گزارش ایسنا و براساس مشاهدات میدانی، بازار مسکن که در ماه‌های دی و بهمن، پس از یک دوره رکود نسبی، نشانه‌هایی از رونق بروز داده بود، با شروع حملات آمریکا و اسرائیل در ۹ اسفند ۱۴۰۴ بار دیگر وارد رکود شد. در آن مقطع، قیمت‌ها در تهران تا ۵۰ درصد افزایش یافته بود، اما با آغاز جنگ روند رشد قیمت‌ها متوقف شد.

در حال حاضر، معاملات ملکی به حداقل رسیده و عمده قراردادهای محدود موجود نیز به بخش اجاره مربوط می‌شود. بسیاری از مستاجران به دلیل نگرانی از تداوم حملات، قراردادهایشان را فسخ کرده‌اند. همچنین در بسترهای مجازی خرید و فروش ملک، تعداد فایل‌های عرضه به میزان محسوسی کاهش یافته و تقاضای موثری مشاهده نمی‌شود.

مشاوران املاک می‌گویند شرایط کنونی شباهت بسیاری به وضعیت بازار در جریان جنگ ۱۲روزه در سال گذشته دارد، دوره‌ای که بازار مسکن به‌طور کامل از حرکت ایستاد، اما پس از پایان درگیری‌ها به‌تدریج به مسیر رشد بازگشت.

چشم‌انداز مبهم بازار مسکن و تغییر رفتار سرمایه‌گذاران

در شرایط فعلی، بازار مسکن با پرسش‌های جدی درباره آینده مواجه است: آیا رکود تا پایان جنگ ادامه خواهد داشت؟ پس از پایان درگیری‌ها، بازار به سمت رونق حرکت می‌کند یا وارد رکودی عمیق‌تر می‌شود؟ و مهم‌تر از همه، مسیر قیمت‌ها چگونه خواهد بود؟

بررسی موارد محدود عرضه‌شده در بازار مسکن نشان می‌دهد قیمت‌ها در قیاس با قبل از جنگ کاهش چشمگیری نداشته‌اند و تنها در برخی موارد، فروشندگان نیازمند نقدینگی، قیمت‌های پیشنهادی را تا حدود ۱۰ درصد کاهش داده‌اند، که در مقایسه با رشد ۵۰ درصدی نیمه دوم سال گذشته کاهش محسوسی محسوب نمی‌شود.

در مقابل، در شهرهای اطراف تهران مانند پردیس، پرند و هشتگرد، قیمت‌ها افزایش یافته است. دلیل این روند، آسیب کمتر این مناطق در جریان جنگ عنوان می‌شود. پیش از آغاز درگیری‌ها نیز قیمت مسکن در این شهرها بین ۳۰ تا ۵۰ درصد رشد کرده بود.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان، با اشاره به وضعیت بازار پیش از جنگ می‌گوید که نشانه‌هایی از تغییر رفتار در بازار مسکن مشاهده شده بود و برخی فروشندگان به‌دلیل شرایط اقتصادی و نوسانات بازارهای موازی، از انجام معاملات منصرف می‌شدند. به گفته او، افزایش مخاطره در بازارهای ارز، طلا و بورس باعث شده بود که بازار مسکن در موقعیتی نسبتا جذاب قرار گیرد، به‌طوری که قیمت‌ها حتی در مواردی پایین‌تر از هزینه‌های تولید ارزیابی می‌شد.

پورحاجت با این حال، چشم‌انداز بازار پس از جنگ را مثبت ارزیابی می‌کند و معتقد است درصورت ایجاد ثبات سیاسی و کاهش نااطمینانی، بازار مسکن ممکن است وارد دوره‌ای از رونق شود. او همچنین تاکید دارد که با بهبود شرایط، بخش ساخت‌وساز نیز با افزایش سرمایه‌گذاری و رشد فعالیت‌های تولیدی مواجه خواهد شد.

در عین حال، افزایش مستمر قیمت نهاده‌های ساختمانی و هم‌ترازی آن با تورم عمومی، یکی دیگر از چالش‌های پیش روی این بازار است؛ موضوعی که بر هزینه‌های ساخت و در نهایت قیمت مسکن در دوره پساجنگ تاثیرگذار خواهد بود.

در مجموع، جنگ نه‌تنها به تخریب گسترده واحدهای مسکونی منجر شده، بلکه به دلیل ایجاد ناامنی اقتصادی، بازار مسکن را در وضعیتی شکننده و بلاتکلیف قرار داده است؛ وضعیتی که سرنوشت آن به‌طور مستقیم به تحولات سیاسی و پایان درگیری‌ها گره خورده است.