آمار معاملات مسکن شهر تهران طی اسفندماه ۱۴۰۲ نشان از کاهش بیش از ۶ درصدی معاملات نسبت به زمان مشابه در سال گذشته دارد.
طبق اعلام بانک مرکزی جمهوری اسلامی، قراردادهای معامله واحدهای مسکونی در شهر تهران ۶۱۷۹ مورد بوده است که در مقایسه با اسفندماه ۱۴۰۱ کاهش ۶.۴ درصدی داشته است.
آنچه در این آمار قابل تامل است کاهش چشمگیر فروش واحدهای مسکونی نوساز است. بیشترین کاهش درخواست مسکن متعلق به بناهای با عمر کمتر از ۵ سال بوده است.
طبق آمار، خریدوفروش واحدهای مسکونی با عمر کمتر از ۵ سال ۱۶.۶ درصد، خرید واحدهای با عمر ۱۶ تا ۲۰ سال ۱۶.۵ درصد، و معاملات واحدهای ۶ تا ۱۰ سال هم ۱۴.۴ درصد کاهش داشته است.
در این آمار میزان معاملات واحدهای مسکونی با قدمت ۱۱ تا ۱۵ سال رشد ۱۳.۵ درصدی داشته است که تمایل خریداران به چنین مواردی را نشان می‌دهد.
Read More
This section contains relevant reference points, placed in (Inner related node field)
بالاترین میزان رشد قیمت همچنان در اختیار منطقه یک تهران است و بیشترین معاملات متعلق به مناطق مرکزی پایتخت است. منطقه ۵ نیز با سهم ۱۵.۳ درصدی از کل معاملات از نظر میزان تقاضا در صدر مناطق پایتخت قرار دارد.
رکود حاکم بر بازار مسکن میزان رشد میانگین قیمت را نیز کاهش داده است. در این میان تورم ماهانه اسفندماه سال ۱۴۰۲ به نسبت بهمن‌ماه تنها ۳.۸ درصد بوده است.
در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع واحدهای مسکونی در شهر تهران به ۸۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است. از نظر متراژ، بالاترین تقاضا برای واحدهای کمتر از ۸۰ مترمربع است که ۵۱.۹ درصد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
از تغییرات معنادار وضع بازار مسکن پایتخت، عقب ماندن رشد قیمت به نسبت دیگر استان‌ها است که نتیجه رکود بازار ملک، ناتوانی خریداران و حفظ املاک به قصد نگهداری سرمایه است.
برای مثال، رشد قیمت مسکن در تهران نزدیک به ۷۲ درصد از استان‌های دیگر کمتر بوده است. طی ۱۰ سال گذشته قیمت مسکن در شهر تهران ۲۵.۲ برابر شده است، درحالی که رشد قیمت در دیگر استان‌ها ۲۶.۱ برابر بوده است.
به باور کارشناسان، طی ۲ سال اخیر، رکود در صنعت ساختمان عرضه واحدهای نوساز را کاهش داده است، این موضوع در کنار بی‌میلی خریداران به واحدهای با قدمت کمتراز ۱۰ سال، از دلایل عقب ماندن تهران از میانگین رشد قیمت مسکن کشوری بوده است.
همچنین شوک تورمی مسکن در کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها و تمایل به خرید ملک در دیگر استان‌ها به‌قصد سرمایهگذاری، دلیل دیگری برای این پدیده نوظهور است.
روند کاهش میزان معاملات مسکن طی ۲ سال اخیر، واکنش دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران را نیز در پی داشته است. این مقام صنفی بر این باور است که رکود کنونی، قیمت‌ها را در وضعیت ثبات و حتی کاهش نسبی قرار داده است، اما این شرایط نمی‌تواند در سال ۱۴۰۳ تداوم داشته باشد.
سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، درمورد قیمت مسکن در ماه‌های آینده گفت: «درست است سال ۱۴۰۲ قیمت‌ها پایین بود، اما براساس دستور پادگانی این اتفاق افتاد. دولت تولید مسکن انجام نداده است که بتوان گفت با تاثیر از تولید، قیمت‌ها کاهشی شده است.»
لطفی بیشتر معاملات ماه‌های اخیر را مربوط به افرادی دانست که براساس نیاز ضروری به فروش یا جابه‌جایی ملک خود را فروخته‌اند.
همچنین دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کاهش ساخت‌وساز را بر وضع بازار مسکن تاثیرگذار دانست. او این مسئله را مهم‌ترین دلیل پیش‌بینی تداوم رکود بازار مسکن و تداوم رشد قیمت‌ها در سال پیش رو به شمار آورد.
اما قیمت‌ها در آگهی‌های مسکن حاکی از آن است که در نخستین روزهای سال ۱۴۰۳، برخلاف فروردین ۱۴۰۲، قیمت‌ها رشد معناداری نداشته و واحدهایی که با وجود گذشت ماه‌ها از زمان درج آگهی هنوز به فروش نرفته‌اند، ناچار به کاهش قیمت شده‌اند.
برای مثال، قیمت واحد ۹۰ متری با ۷ هفت سال قدمت در منطقه سهروردی ، که دی‌ماه سال گذشته به حدود متری ۱۴۴ میلیون تومان رسیده بود، در فروردین‌ماه امسال در هر متر کاهش ۳ میلیون تومانی داشته است.
کاهش علاقه به خانه‌های نوساز نیز به کاهش قیمت‌ها در مناطق مرکزی شهر تهران منجر شده است.
در منطقه سهروردی قیمت واحدهای نوساز، برخلاف روال سال‌های قبل، با واحدهای با قدمت بیشتر فاصله معناداری ندارد و همچنان در محدوده ۱۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع باقی مانده است.
افزایش تقاضای خرید در مناطق مرکزی، منجر به نزدیکی قیمت آپارتمان‌های این منطقه با برخی مناطق دیگر پایتخت شده است که پیش از این فاصله ۲۰ تا ۳۰ درصدی داشتند.
اما در مناطق یک و دو تهران قیمت‌ها همچنان در فاصله‌ای چشمگیر با دیگر مناطق است. هرچند قیمت‌های نجومی واحدهای مسکونی این مناطق از میزان متقاضیان خرید کاسته است.
براساس برآوردهای کارشناسان حوزه مسکن، وضعیت بازار در ۱۴۰۳ چنین خواهد بود: تداوم رکود، کاهش میزان معاملات در کنار رشد قیمت به‌دلیل افزایش نرخ دلار و تورم حاکم بر اقتصاد کشور.
به‌دلیل خطرپذیری بالای سرمایهگذاری در بازارهای دیگر، بازار مسکن همچنان برای سرمایهگذاری مناسب است و به همین دلیل برخی صاحبان سرمایه حضور در این بازار را به فعالیت در دیگر بازارهای مالی ترجیح می‌دهند و این مساله مانع کاهش زیاد قیمت مسکن طی یک دهه اخیر شده است.
