با توجه به رشد شدید معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر، شاید عده‌ای تصور کنند رونق این بخش آغاز شده است، اما مشاهده آمار چند سال گذشته نشان می دهد با وجود توهم رونق، مسکن همچنان راکد است. آمارهای منتشر شده نیز موید این مطلب است که در سال جاری، تهران شاهد یکی از راکدترین سال‌ها در حوزه مسکن بوده است.
حجم معاملات مسکن طی ده ماه ابتدایی امسال به 60095 واحد رسید. این در حالی است که سال گذشته طی ده ماه ابتدایی سال، حجم معاملات 104641 واحد بوده است. این به معنی کاهش 42.6 درصدی حجم معاملات مسکن در شهر تهران، طی ده ماه اخیر است. این عدد زمانی جالب‌تر می‌شد که این آمار را با سال 96 مقایسه کنیم. طی ده ماه ابتدایی سال 96، تعداد معاملات مسکن در شهر تهران 150541 مورد بوده است. این یعنی میزان معاملات امسال نسبت به سال 96، نزدیک به 60 درصد کاهش داشته است. پس با وجود شرایط مناسب معاملات طی دو ماه اخیر، بازار مسکن همچنان با سطح استاندارد خود فاصله زیادی دارد و همچنان نمی‌توانیم بگوییم در وضعیت رونق قرار گرفته است.
رشد چهار برابری معاملات در چهار ماه
بنابر گزارش تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران، که بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به صورت ماهانه منتشر می‌کند، بعد از نزدیک به یک سال رشد منفی معاملات در بخش مسکن و رسیدن به کف تاریخی آن در شهریورماه امسال با تنها 2787 واحد، روند بازار مسکن دگرگون شد و حجم معاملات با شیب زیادی رشد کرد. بنابراین آمارمرکزی، حجم معاملات مسکن در شهر تهران در مهرماه به 3401 واحد، آبان‌ماه به 4064 واحد، آذرماه به 9537 واحد و در دی‌ماه به 10687 واحد رسید. در واقع در مدت‌زمان چهار ماه، حجم معاملات در سطح شهر تهران 3.8 برابر شد که در کمتر برهه تاریخی این واقعه رخ داده است. این پدیده در حالی رخ داده است که قیمت مسکن رشد چندانی نداشته است. طی این چهار ماه قیمت مسکن در حدود نه درصد رشد داشته است که نسبت به سطح بالای تورم در کشور، رقم چشمگیری نیست.
روند منفی رشد نقطه به نقطه حجم معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه، سال گذشته نیز در آذرماه عوض شد. در این ماه حجم معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته 40 درصد رشد کرد. روند رشد نقطه به نقطه بخش مسکن در شهر تهران در دی‌ماه نیز تقویت شد؛ به نحوی که با رشد 59 درصدی حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته همین موقع، وضعیت امیدوارکننده‌ای را ترسیم می‌کند.
تهرانِ گرانِ گرانِ گران
در حوزه قیمت مسکن، وضعیت در شهر تهران به نقطه بحرانی رسیده است. در حالی که قیمت متوسط یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در سال 96 به صورت میانگین حدود 4 میلیون و 650 هزار و 800 تومان بوده است، این قیمت در دی‌ماه امسال به 13 میلیون و 809 هزار و 100 تومان رسیده است، یعنی رشد نزدیک به 200 درصدی قیمت مسکن طی تنها دو سال! این در حالی است که میزان افزایش حقوق در سال 97، حدود 10 درصد بوده است. در سال 98 نیز میانگین افزایش حقوق کارمندان در حدود 20 درصد بوده است.در واقع حقوق قشر کارمند به طور متوسط حدود 32 درصد رشد داشته است، (به صورت مرکب) اما قیمت مسکن در شهر تهران 200 درصد بالا رفته است. این به معنی آن است که قشر بزرگی از شهروندان در تهران به سمت اجاره‌نشینی خواهند رفت و تقریبا امکان خرید مسکن در شهر تهران برای قشر کارمند غیرممکن شده است.
15 سال تا صاحب‌خانه شدن
برای محاسبه عمق بحران تصور کنید کارمندی در شهر تهران درآمدی در حدود پنج میلیون تومان دارد. (این عدد با توجه به میانگین حقوق، خوش‌بینانه است) در صورتی که شما تمام این پول را پس‌انداز کنید، تا پایان سال 60 میلیون تومان پس‌انداز کرده‌اید. با فرض ثابت بودن سایر متغیرها، شما بعد از نزدیک به 15 سال، حدود 900 میلیون تومان پس‌انداز دارید که با این پول و در نظر گرفتن قیمت 13 میلیون و 809 هزارتومانی قیمت مسکن، می‌توانید خانه‌ای تقریباً 65 متری در شهر تهران تهیه کنید. این یعنی عملاً بخش بزرگی از شهروندان کشور با زندگی کارمندی کنونی توانایی خرید خانه در شهر تهران را نخواهند داشت، زیرا فرض پس‌انداز کردن کل پول، یا درآمد 5 میلیون تومانی برای یک فرد در این نوشته کمی خوش‌بینانه در نظر گرفته شده است؛ بنابراین برای خرید خانه فرد باید از طریق شغل دوم و سوم، یا وام‌های بلندمدت بخشی از این هزینه را تأمین کند.
تهران گران‌تر از کانادا
وضعیت مسکن در شهر تهران وضعیت عجیبی پیدا کرده است. با وجود رشد شدید قیمت دلار و کاهش شدید ارزش پول ملی، مسکن نیز تقریباً پا به پای دلار رشد کرده است. این یعنی عملاً برای شهروندان خارجی هم قیمت مسکن در شهر تهران ارزان نشده است. این وضعیت باعث شده است عملاً شرایط در شهر تهران کاریکاتورگونه باشد. به‌عنوان مثال خانه‌های بسیار بزرگ با چهار خواب و چهار حمام در اتاوای کانادا در حدود 750 هزار دلار کانادا یا 7.5 میلیارد تومان ایران است، و با این پول در شهر تهران شما صاحب یک طبقه از آپارتمان خواهید شد. در واقع مسکن در شهر تهران قیمتی بالاتر از بسیاری از شهرهای مطرح جهان دارد و این عامل سبب شده است حتی شهروندان ایرانی با درآمد کنونی هم در شهرهای مطرح جهان امید بیشتری برای خرید خانه‌هایی ارزان‌تر و بزرگ‌تر داشته باشند. شاید تمرکززدایی از پایتخت، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و ساخت واحد مسکونی ارزان قیمت، بهبود شرایط کسب مجوز ساخت، توسعه انبوه‌سازی و استفاده از مواد ارزان و پیش‌ساخته از جمله مواردی باشد که می‌تواند به کاهش قیمت مسکن در تهران کمک کند.
مسکن چه خواهد شد؟
همان‌طور که در گزارش‌های گذشته نیز به آن اشاره کردیم، با این قیمت‌ها در بازار مسکن، تصور شرایط رونق کمی دور از ذهن است. شاید بتوان امید داشت معاملات مسکن در شهر تهران رشد کند، اما رسیدن به حجم معاملاتی در سطح حجم معاملات مسکن در سال 96 (که در این سال نیز رونق چندانی نداشت) برای سال آتی بسیار دور از ذهن است؛ اما در زمینه قیمت به نظر نمی‌رسد رشد قابل توجهی را شاهد باشیم. قیمت مسکن بعد از رشد نزدیک به 200 درصد احتمالاً با رشدی در حدود تورم یا حتی کمتر در سال آتی روبه‌رو خواهد شد. هرچند نگارنده امید چندانی به بهبود وضعیت مسکن در کوتاه مدت ندارد، باید دید سیاست‌های مالیاتی دولت و تلاش برای عرضه بیشتر مسکن در سال آینده می‌تواند کمی از التهابات این بازار را کاهش دهد یا خیر.
