بازار مسکن روزهایی خاص را سپری می‌کند، سیر افزایش قیمت‌ها در گوشه و کنار ایران هر روز رکوردهایی را بر جای می‌گذارد که حتی برای تحلیلگران این بازار نیز قابل پیش‌بینی نیستند.
روند اوج‌گیری قیمت‌ها در بازار مسکن هم‌زمان با بالاترین نرخ رکود ساخت‌وساز در دو دهه گذشته، تحت‌تاثیر رشد چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی شرایطی را ایجاد کرده که باعث آمادگی جهش قیمتی شده است.
بر اساس آمارهای منتشرشده، کاهش میزان ساخت‌وساز مسکن در ایران طی ۱۸ سال گذشته بی‌سابقه است. در این مدت، افزایش قیمت مصالح ساختمانی طبق آمار منتشرشده بیش از رشد قیمت مسکن بوده است.
رشد نزدیک به ۴۰ درصدی مصالح ساختمانی طی بازه‌ای یک‌ساله از عوامل مهمی است که موجب شده است وعده دولت ابراهیم رئیسی مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال شکست بخورد و محقق نشود.
مهم‌ترین دلایل رشد قیمت مصالح و هزینه تمام‌شده ساخت، تداوم تحریم‌ها، افزایش حقوق کارگران، نوسانات ارزی و التهاب تورمی موجود در اقتصاد ایران و مدیریت دستوری قیمت مصالح طی چند سال گذشته است.
مردادماه سال گذشته نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفته بود: «عدم نظارت جدی بر بازار تولید و عرضه مصالح ساختمانی نظیر سیمان و همچنین قاچاق آن در مبانی خروجی کشور از دلایل افزایش قیمت آن به شمار می‌رود.»
Read More
This section contains relevant reference points, placed in (Inner related node field)
اما مدیران صنایع تولید مصالح ساختمانی عوامل دیگری را نیز تاثیرگذار می‌دانند. برخی مواد اولیه مانند فلزات خاص، برای تولید فولاد با آلیاژ نیاز به واردات دارند، همچنین فرسودگی تجهیزات کارخانه‌های تولیدکننده به‌دلیل تحریم‌ها از میزان تولید کاسته است و این موارد را وقتی در کنار نوسانات ارزی قرار دهیم برای مثال، قیمت آهن در بازار افزایش پیدا می‌کند.
یا سیمان که تحت تاثیر بحران‌های جهانی به‌خصوص تجاوز نظامی روسیه به اوکراین پیش‌بینی شده است در نیمه دوم سال میلادی بیش از ۴۰ درصد قیمت جهانی آن افزایش باید که طبیعتا به‌جز موارد موثر در داخل اقتصاد ایران از بیرون بر قیمت‌ها تاثیر بسیار زیادی می‌گذارد.
البته تحلیلگران حوزه مسکن معتقدند در کنار مسئله گرانی مصالح ساختمانی و کاهش میزان ساخت‌وساز، باید اثر عوامل دیگری را نیز بر رشد قیمت مسکن با وجود کاهش معاملات در نظر گرفت.
بازار مسکن همواره در ایران یک سرمایه‌گذاری به‌حساب آمده است. بسیاری از مردم هدفشان از خرید مسکن تنها محلی برای سکونت نیست، بلکه به‌قصد حفظ ارزش سرمایه و کسب درآمد از طریق اجاره اقدام به خرید خانه می‌کنند.
از این رو، در هر تکانه اقتصادی که تولید، نرخ سود بانکی و دیگر بازارهای سرمایه‌گذاری ریسک‌پذیر می‌شوند، حجم زیاد نقدینگی به سمت بازار مسکن گسیل می‌شود. در وضعیت رکود، بازهم دارندگان مسکن حفظ اموال تحت اختیار را به‌صرفه‌تر از فروش آن می‌دانند، چرا که با نگاهی به آمارهای منتشرشده متوجه می‌شویم هیچ بازاری در ایران از سال ۵۷ تا امروز شاهد چنین رشد ارزش سرمایه‌ای نبوده است.
دولت برای کاستن از موج التهاب، مدام از اصطلاح حباب قیمت مسکن صحبت می‌کند و تلاش می‌کند به شکل دستوری مانع بحران شود. درحالی‌که کارشناسان اقتصادی، خود دولت را اصلی‌ترین دلیل بحران در بازار مسکن می‌دانند.
کاهش سود سپرده بانکی همواره از متهمان اصلی بحران و افزایش قیمت در بازارهایی مانند مسکن، طلا و اتومبیل شناخته می‌شود. مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن، در این مورد گفت: «در شرایطی که تورم حداقل ۳۰ درصد است شما نرخ بهره را به ۱۵ درصد کاهش می‌دهید، در عمل نرخ بهره منفی ۱۵ درصد می‌شود، چرا که در واقع ارزش پول مردم در بانک کاهش خواهد یافت. با توجه به نرخ تورم و در چنین وضعیتی نیز معلوم است که سپرده‌ها از بانک‌ها خارج می‌شوند و بازار مسکن به‌عنوان مطمئن‌ترین بازار میزبان این نقدینگی خواهد بود.»
این عامل وقتی در کنار مهم‌ترین شاخص هر بازار اقتصادی یعنی عرضه و تقاضا قرار می‌گیرد به بحرانی‌تر شدن بازار مسکن ختم می‌شود.
در سال ۹۶ در برخی مناطق تهران از جمله منطقه ۱۸ میانگین قیمت مسکن، هر متر ۲ تا ۳ میلیون بوده است. این عدد وقتی به تابستان ۱۴۰۱ می‌رسد افزایشی ۸۰۰ درصدی را تجربه کرده و به عدد ۲۰ تا ۲۱ میلیون تومان رسیده است.
مجید شاکری، پژوهشگر اقتصادی، در این مورد تاکید دارد: «بر اساس میزان تقاضای طبیعی که در بازار شکل می‌گیرد ما به سالی ۱۵۰ هزار واحد مسکونی به طور قطعی نیاز داریم، درحالی‌که حداقل در ۳ سال گذشته ساخت‌وساز مسکن از ۳۵ هزار واحد در طول یک سال بالاتر نرفته است.»
روند بازار مسکن از زمان پیروزی انقلاب یکی از بهترین نشانه‌های بیماری اقتصاد است. از زمان پیروزی انقلاب و با آغاز جنگ، بحران اقتصادی سبب شد مسکن بدل به فرصت حفظ سرمایه در ایران شود. اما باز هم تا سال ۸۵ با وجود شیب ملایم همیشه صعودی‌اش هیچگاه این بازار دچار شوک و انفجار قیمت به شکل کنونی نبود.
اولین بار در سال ۸۵ ناگهان قیمت مسکن با سونامی افزایش روبرو شد. در واکنش به افزایش قیمت‌ها، دولت وقت طرح مسکن مهر را اعلام کرد، طرحی که اگرچه به رونق بازار منجر شد، اما به‌دلیل هجوم تقاضا وعدم توان تحویل مسکن به تعداد تقاضا، عامل شوک ناگهانی قیمت در سال ۸۷ شد.
از سال ۸۵ تا ۱۴۰۱ بازار مسکن در بازه‌های دو تا سه‌ساله همواره درگیر انفجار قیمت شده است.
بین سال‌های ۸۵ تا ۱۴۰۱، یعنی در سال‌های ۸۷ ، ۸۹، ۹۱، ۹۶، ۹۸، ۹۹، ۱۴۰۰ و حالا ۱۴۰۱ میزان رشد قیمت مسکن به نسبت نقطه تثبیت قبلی افزایشی بین ۷۰ تا ۲۰۰ درصدی داشته است، روندی که نشان از کاسته شدن بازه‌های زمانی این شوک‌ها دارد، تا حدی که در شش ماه اول سال ۱۴۰۱ این شوک قیمت گاه در فواصل ماه‌به‌ماه رخ داده است.
اقتصادی غیرمولد، تولید زیان‌ده و همچنین بحران‌های زیست‌محیطی که موجب مهاجرت روستانشینان به شهرها شده، چرخه عرضه‌وتقاضای مسکن را با مشکل روبرو کرده است.
میزان بالای واحدهای خالی با وجود اجرای طرح اخذ مالیات از آن‌ها نشان می‌دهد مردم برای حفظ و رشد سرمایه خود حتی به مالیات سنگین بر واحدها تن می‌دهند، اما ریسک فروش مسکن و ورود سرمایه به بازارها را نمی‌پذیرند.
