با آغاز تابستان، فصلی که اوج جابه‌جایی مستاجران در بازار اجاره مسکن محسوب می‌شود، شرایط در ایران هنوز تحت تاثیر بار روانی ناشی از جنگ ۱۲روزه قرار دارد. برخلاف انتظار، نشانه‌های رونق معمول تابستانه در این بازار دیده نمی‌شود و به جای آن، پدیده «تمدیدهای اضطراری» گسترش یافته است.
بنابر گزارش‌های میدانی رسانه‌های داخلی، به‌رغم گذشت حدود ده روز از اعلام آتش‌بس، فضای عمومی بازار اجاره همچنان ملتهب و بی‌ثبات است. مستاجران و مالکان که موعد قراردادشان سر رسیده، بیشتر به تمدید موقت یک‌ماهه تا سه‌ماهه یا تمدید یک‌ساله با توافق حداقلی روی آورده‌اند. این روند تقاضای جابه‌جایی را به میزان محسوسی کاهش داده و از سرعت رشد نرخ اجاره در فصل جاری کاسته است.
بررسی آمارهای رسمی نشان می‌دهد تورم بخش اجاره در بهار ۱۴۰۳ در قیاس با مدت مشابه سال گذشته ۳۷ درصد افزایش داشته و رشد نقطه‌ای اجاره‌بها نیز به ۴۲ درصد رسیده است. با این حال، داده‌های سه هفته اخیر نشان می‌دهد این روند متوقف شده و سطح توافق‌های جدید عمدتا در محدوده مصوب ۲۰ تا ۲۵ درصد نسبت به سال گذشته نوسان دارد.
یکی از دلایل این توقف کاهش محسوس تقاضا در مناطقی از پایتخت ایران است که در دوره جنگ بیشتر در معرض حملات هوایی قرار داشتند. مناطقی چون چیتگر، ازگل، محدوده فرودگاه مهرآباد، خیابان پیروزی و نیروهوایی با افت تقاضای چشمگیر مواجه شده‌اند.
Read More
This section contains relevant reference points, placed in (Inner related node field)
مستاجران این مناطق نیز به‌دلیل ناتوانی مالکان در جذب مستاجر جدید، بیشتر به تمدیدهای موقت روی آورده‌اند. این الگو در مناطق ۱ و ۳ تهران، و به‌ویژه در اطراف مراکز نظامی مانند میدان سپاه و خیابان پلیس در منطقه ۷ نیز مشاهده شده است. در این مناطق، فایل‌های فروش به‌تدریج از فایل‌های اجاره پیشی گرفته‌اند.
از دیگر تحولات قابل توجه، تغییر در نسبت رهن و اجاره است. بسیاری از مستاجران با توجه به رکود اقتصادی و بحران کسب‌وکارها، ترجیح می‌دهند سهم ودیعه را بیشتر کنند تا مجبور نباشند برای پرداخت اجاره از هزینه‌های ماهانه‌شان بکاهند. این رویکرد برای مالکان نیز مزایایی مانند کاهش مخاطره و حفظ ارزش دارایی به همراه دارد.
نکته دیگر که کارشناسان بازار مسکن به آن اشاره کرده‌اند، کاهش مختصر قیمت‌ها در مناطق جنوبی تهران به دلیل خروج بخشی از اتباع خارجی از ایران است. به گفته نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با شدت گرفتن روند خروج اتباع از کشور، عرضه در بخش املاک کلنگی و ارزان‌قیمت در مناطق پایین‌شهر افزایش یافته است.
افت نرخ رشد اجاره و چرخش در الگوی قیمت‌گذاری
اگر وضعیت فعلی پایدار شود، احتمالا مالکانی که پیش‌تر خانه‌شان را با نرخی فراتر از میانگین منطقه اجاره داده بودند، اکنون ناگزیر به بازنگری در قیمت‌گذاری خواهند شد. با کاهش سطح تقاضا و افزایش عرضه در ماه‌های آینده، میانگین نرخ اجاره در بخش‌های جنوبی شهر تهران و شهرهای اطراف به‌طور مستقیم کاهش خواهد یافت.
با این حال، گزارش رسانه‌ها حاکی از آن است که در حال حاضر بسیاری از مالکان در این مناطق همچنان بر حفظ نرخ‌های قبلی پافشاری می‌کنند. این در حالی است که مشاوران املاک معتقدند با تداوم کاهش تقاضا، گزینه‌ای جز پایین آوردن قیمت‌های پیشنهادی باقی نخواهد ماند.
روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی میدانی با بررسی تحولات قیمت در مناطق ۲۲گانه تهران، اعلام کرده است که میانگین اجاره‌بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی از خرداد تا ابتدای تیرماه به حدود ۱۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه و ۶۷۱ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان ودیعه رسیده است. این میانگین عمدتا مربوط به واحدهای میان‌متراژ است.
نکته مهم دیگر، کاهش نرخ رشد ماهانه اجاره‌بها در تیرماه است. به‌گزارش منابع میدانی، نرخ رشد اجاره در این ماه به حدود ۲ تا ۲.۵ درصد رسیده که در مقایسه با رشد ماهانه ۴.۵ درصدی پیش از جنگ، کاهش محسوسی دارد. این روند با استمرار افت تقاضا می‌تواند تا نیمه مرداد ادامه یابد و به یک شیب نزولی پایدار تبدیل شود.
عقب‌نشینی تدریجی در فایل‌های پیشنهادی شمال تهران
مشاهده آگهی‌های ثبت‌شده در وب‌سایت‌های اجاره املاک گویای آن است که در مناطق شمالی تهران نیز نرخ‌های پیشنهادی مالکان با کاهش نسبی همراه بوده است.
برای نمونه، یک واحد ۸۵ متری در ولنجک که سه ماه پیش با ودیعه ۸۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان آگهی شده بود، اکنون با ودیعه ۵۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان و اجاره ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان عرضه می‌شود.
در نیاوران نیز واحدی ۱۰۰ متری با یک میلیارد تومان ودیعه، اجاره‌ای در محدوده ۵۰ تا ۶۵ میلیون تومان دارد؛ رقمی که در قیاس با قبل کاهش یافته است. در منطقه پاسداران نیز آگهی‌هایی دیده می‌شود که در آنها میزان ودیعه به بالای یک میلیارد تومان افزایش یافته، اما اجاره ماهانه به حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان کاهش یافته است.
این نمونه‌ها، نشان‌دهنده تغییر الگوی سنتی در نسبت میان رهن و اجاره‌اند- تغییری که بیشتر از فشار اقتصادی بر مستاجران و تلاش مالکان برای کاهش مخاطره خالی ماندن واحدها ناشی می‌شود.
تاثیر مولفه‌های امنیتی بر افت تقاضا و کاهش قیمت اجاره در مجتمع‌های مسکونی بزرگ
یکی دیگر از تحولات قابل توجه در بازار اجاره، کاهش قیمت در شهرک‌ها و مجتمع‌های مسکونی بزرگ است، موضوعی که برخی مشاوران املاک نیز بر آن تاکید کرده‌اند.
هدف حمله قرار گرفتن برخی از این مجتمع‌ها، به دلیل سکونت افرادی با جایگاه ویژه مانند فرماندهان نظامی یا فعالان حوزه هسته‌ای، به ایجاد هراس از سکونت در این مکان‌ها منجر شده است. در چنین مجموعه‌هایی، مستاجران به‌دلیل ناتوانی در احراز هویت و شناخت همسایگان از اجاره واحدها خودداری می‌کنند و همین موضوع افت شدید تقاضا را در پی داشته است.
از سوی دیگر، در آگهی‌های ملکی منتشرشده در بسترهای فضای مجازی، عباراتی چون «فاصله بنا از مراکز نظامی»، «عدم همجواری با پادگان» یا «واقع در منطقه غیرحساس» به‌منزله مزیت مطرح شده‌اند- امری که نشان می‌دهد فضای روانی ناشی از جنگ به بخشی از شاخص‌های تعیین‌کننده قیمت اجاره بدل شده است.
با این حال، مشخص نیست که این تغییرات، به‌ویژه در سطح قیمت‌های پیشنهادی و میزان تقاضا، تا چه مدت باقی خواهند ماند. برخی کارشناسان معتقدند با تداوم آتش‌بس و بازگشت تدریجی آرامش، بار روانی بازار نیز کاهش خواهد یافت و رکود فعلی به‌تدریج به تعادل خواهد رسید.
اثرات منطقه‌ای جنگ و تشدید مهاجرت داخلی
کاهش تقاضا در بازار مسکن تنها به تهران محدود نیست. شهرهایی مانند اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و سایر نقاطی که طی ۱۲ روز جنگ هدف حملات هوایی قرار گرفته‌اند نیز با کاهش جابه‌جایی مستاجران و افت فعالیت در بازار اجاره روبه‌رو شده‌اند.
در مقابل، استان‌های شمالی و شرقی کشور، به‌دلیل آنکه در دوران جنگ مقصد مهاجرتی داخلی شناخته شدند، با افزایش تقاضا و رشد چشمگیر قیمت‌ها در بازار اجاره روبه‌رو بوده‌اند.
در برخی فایل‌های ملکی این مناطق، افزایش آگهی‌های مشارکت در ساخت یا خرید زمین مشهود است، پدیده‌ای که نشان‌دهنده افزایش میل به سکونت دائمی در شهرهای شمالی کشور است. به نظر می‌رسد موج مهاجرت درون‌کشوری که در سه سال اخیر تحت تاثیر بحران‌های اقلیمی آغاز شده بود، با شروع جنگ سرعت بیشتری گرفته است. برای بسیاری از خانوارها که پیش‌تر برای مهاجرت به شهرهای شمالی تردید داشتند، وقوع درگیری‌های نظامی نقش شتاب‌دهنده داشته و تصمیم آنان را قطعی کرده است.
