اطلاعات قیمت مسکن در شهر تهران در خردادماه سال جاری از سوی بانک مرکزی ایران منتشر شد و قیمت میانگین یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران، به ۲۹ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان رسید. این رقم در مقایسه با ماه گذشته ۳ درصد، و نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۶.۶ درصد افزایش داشته است. تعداد معاملات مسکونی نیز با وجود رشد ۲۹.۶ درصدی نسبت به ماه گذشته، به ۵۱۰۲ واحد رسید، اما این رقم نسبت به سال گذشته کاهش ۵۲.۷ درصدی داشته است که نشان از کاهش چشمگیر حجم معاملات دارد. 

در دولت اول حسن روحانی، نوسانات قیمت مسکن بسیار محدود بود. در حالی که قیمت دلار در محدوده سه هزار تا چهار هزار تومان نوسان می‌کرد، قیمت میانگین یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در حدود چهار میلیون تومان بود. البته شروع افت تولید مسکن در همین سال‌ها بود، که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

دولت دوم حسن روحانی در مردادماه سال ۱۳۹۶ آغاز به کار کرد. در آن زمان، میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران چهار میلیون و ۶۶۶ هزار تومان بود. پس از نزدیک به چهار سال، اطلاعات قیمت مسکن در خردادماه نشان می‌دهد که قیمت مسکن در شهر تهران در حدود  ۵۳۶ درصد رشد داشته است و تقریباً ۶.۵ برابر شده است. این عملکرد «افتضاح» نشان می‌دهد که دولت حسن روحانی کارنامه خوبی در حوزه مسکن و تأمین آن برای شهروندان تهرانی نداشته است. آمارهای کشوری نیز حاکی از نتایج چندان متفاوتی نیست و می‌توان نشان داد که قیمت مسکن در بسیاری از نقاط کشور، به‌اندازه دلار بازده داشته است. این اتفاق، باتوجه ‌به آن که کشور ایران در تحریم‌های اقتصادی سنگین و بحران کاهش توان خرید خانوار قرار دارد، نشان‌دهنده مشکل بزرگی در سمت عرضه مسکن است.

۳۰ سال انتظار برای مسکن ۴۵ متری

باتوجه ‌به قیمت نزدیک به ۳۰ میلیون‌تومانی یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران، می‌توان گفت که یک کارگر با حقوق ماهانه ۴ میلیون تومان در ماه که نزدیک به دریافتی حداقل حقوق است، و با فرض پس‌انداز کردن کل مبلغ، سالانه ۴۴ میلیون تومان درآمد خواهد داشت که این رقم برابر ۱.۵ متر واحد مسکونی در شهر تهران است. با فرض افزایش نیافتن تورم، یک کارگر با پس‌انداز کامل نزدیک به ۳۰ سال درآمد خود، می‌تواند یک خانه ۴۵ متری در شهر تهران خریداری کند. این واقعیت نشان می‌دهد که خانه‌دار شدن برای قشر بزرگی از مردم کماکان یک رؤیای بزرگی است و فاصله بسیار زیادی تا تحقق آن وجود دارد. با فرض درآمد ماهانه ۸ میلیون تومان و پس‌انداز ماهانه ۲ میلیون تومان، برای رسیدن به یک خانه ۴۵ متری نیاز به ۵۶ سال پس‌انداز مستمر است که عملاً خرید خانه را برای قشر جوان ناممکن می‌کند. اما چرا مسکن در شهر تهران و سایر شهرهای کشور تا این حد گران است و چگونه می‌توان این مشکل را حل کرد؟

خوب و بد روحانی در بازار مسکن

انتقاد به طرح مسکن‌مهر:

عباس آخوندی، وزیر مسکن دولت روحانی، انتقادات گسترده‌ای را نسبت به طرح مسکن‌مهر بر زبان آورد. او با انتقاد از این طرح، آن را «مزخرف» خواند. البته بخش مهمی از انتقادات او نسبت به مسکن‌مهر به نظر نگارنده درست است و می‌توان گفت که در مجموع، عباس آخوندی نگاهی منطقی‌ پیرامون مسکن‌مهر و مشکلاتش دارد. اما با وجود انتقاد از طرح مسکن‌مهر، آخوندی در دوران وزارتش نتوانست عملکرد خوبی در حوزه مسکن از خود به جا بگذارد. البته آخوندی با تشکیل صندوق پس‌انداز یکم مسکن، تلاش‌هایی در جهت تأمین مالی خرید مسکن برای زوجین جوان انجام داد، اما با بحران ارزی و تحریم‌های گسترده علیه ایران و رشد بیش از حد قیمت ارز، تقریباً تمامی تلاش‌های او نقش‌برآب شد و مشکلات عرضه مسکن، خود را بیش‌ازپیش نشان داد. 

بحران تولید در دولت روحانی

براساس اطلاعاتی که شهرداری تهران در هفت ماه نخست سال ۹۹ منتشر کرده است، تعداد پروانه‌های ساختمانی در ۷ ماه ابتدایی سال گذشته ۴۱۰۵ مورد بوده است و با توجه به برخی شواهد، در کل سال تعداد پروانه‌های صادر شده تنها ۷۲۰۰ فقره بوده است که نزدیک به تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره در سال ۱۳۷۷ (۶۹۹۷ فقره) است و نشان می‌دهد که آمار مربوطه، کمترین تعداد پروانه ساخت واحد مسکونی صادر شده طی ۲۴ سال گذشته است. این در حالی است که در سال ۱۳۹۰ در شهر تهران تعداد ۲۸ هزار و ۳۱۹ فقره پروانه ساخت واحد مسکونی صادر شد و بر آن اساس، پیش‌بینی ساخت ۲۱۰ هزار و ۹۲۴ واحد مسکونی به دست آمد که رکوردار تعداد پروانه ساخت مسکن در شهر تهران است. در سال ۹۱ تیز تعداد پروانه‌های ساخت در شهر تهران در حدود ۲۵ هزار فقره بوده است و پس از آن، تعداد پروانه‌های ساخت به روندی نزولی افتاد. تعداد پروانه‌های ساخت مسکن در سال ۹۲ بیش از ۲۰ هزار ، و در سال ۹۳ با افت محسوس به ۱۰ هزار فقره رسید و در سال‌های ۹۴ تا ۹۹ نیز در هیچ سالی تعداد پروانه‌های صادر شده بیش از ۱۱ هزار واحد نبود.

مشکل مسکن در شهر تهران

مشکل مسکن در شهر تهران را که منجر به حاشیه‌نشینی گسترده شده است، می‌توان در سه بخش عنوان کرد.

۱- عرضه محدود زمین شهری:

مدت‌ها است که در شهر تهران و اطراف آن، زمین شهری و استانداردی طراحی نشده است تا شهرک‌های مسکونی در آن ساخته شود. شهرک اکباتان و خانه‌های ساخته شده در اطراف دریاچه چیتگر، نمونه‌های مناسبی از ساخت مسکن در اطراف تهران هستند که منجر به افزایش عرضه زمین و مسکن می‌شود و قیمت را کاهش می‌دهد. ساخت شهرک‌های جدید در اطراف تهران می‌تواند تا حد خوبی مشکل عرضه را کاهش دهد. 

۲- تراکم پایین شهر تهران:

به‌صورت کلی دو نگاه به توسعه شهرها وجود دارد. نگاه اول، همچون شهر نیویورک است که به دلیل عرضه محدود زمین شهری، مدیریت شهر از طریق فروش تراکم و ساخت برج‌های بلند، مشکل سکونت را تا حد زیادی برطرف می‌کند. نمونه دیگر را می‌توان در بسیاری از شهرهای اروپایی دید که شهرهای مسطح و پهن دارند و مشکلی از نظر عرضه زمین شهری در آن‌ها نیست.

تهران را می‌توان نمونه‌ای از شهری دانست که هنوز به تصمیم مشخصی از توسعه نرسیده است. از یک سو، شهر تهران از نظر مساحت رشد چشمگیری کرده است که در حال حاضر اجازه توسعه عرضی در آن داده نمی‌شود و به نوعی محصور شده است، و از سوی دیگر، به دلیل محدودیت‌های مرتبط با تراکم، اجازه رشد عمودی نیز داده نمی‌شود. این دو وضعیت باعث شده است که عملاً در شهر تهران خانه‌سازی گسترده ممکن نباشد. یکی از مشکلات اصلی در شهر تهران و بسیاری از کلان‌شهرهای دیگر، خانه‌هایی با تراکم پایین است. شهر تهران که هیچگاه به‌عنوان یک شهر تاریخی شناخته نشده است، می‌تواند در بسیاری از نقاط خود مجوز تجمیع و برج‌سازی بدهد و با این کار، کیفیت ساخت خانه‌ها و تراکم شهر تهران را بیشتر کند. در واقع، این جمعیت در شهر تهران می‌تواند در فضای بسیار محدودتر و با تراکم بالاتر زندگی کند. در چنان شرایطی، نیاز به توسعه حمل‌ونقل عمومی و استفاده از ماشین شخصی تا حد زیادی کاهش می‌یابد. 

۳- افزایش هزینه‎‌های ساخت‌وساز:

با رشد نزدیک به ۷ برابری قیمت ارز طی ۳ سال گذشته، عملاً بخش مهمی از محصولات مرتبط با ساخت مسکن نیز ۷ برابر شده است. این رشد عجیب باعث شده است که عملاً تأمین مالی برای ساخت مسکن نیز با مشکلات زیادی روبه‌رو شود. بانک‌های کشور نیز در سال‌های گذشته با مشکلات شدیدی در ترازنامه‌های خود روبه‌رو بوده‌اند و عملاً قدرت وام‌دهی خود را از دست داده‌اند. از این رو، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران، منجر به کاهش عرضه مسکن در شهر تهران شده است. 

چه کار باید کرد؟

رشد نزدیک به ۶.۵ برابری قیمت مسکن در دولت دوم حسن روحانی، نشان می‌دهد که او نتوانسته است کارنامه قابل قبولی در این حوزه داشته باشد. در این بخش به سه راه‌حل بازار مسکن که می‌تواند مشکل سمت عرضه را تا حد خوبی برطرف کند، خواهیم پرداخت. 

۱- تولید مسکن از سوی بخش خصوصی

شاید با عرضه زمین‌های بزرگ شهری در شهر تهران و سایر شهرهای کشور به بخش خصوصی برای ساخت مسکن، بتوان بخش مهمی از کمبود زمین شهری را برطرف کرد. درحالی‌که قیمت زمین در شهر تهران به متری ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان می‌رسد، بسیار از نهادهای دولتی و حکومتی مانند سپاه و ارتش، زمین‌های بسیار بزرگ شهری را اشغال کرده‌اند و آن را صرف کارهایی می‌کنند که نیاز چندانی به حضورشان در شهر تهران و سایر کلان‌شهرهای کشور نیست. با فروش این زمین‌ها به قیمت روز به بخش خصوصی و تخصیص منابع آن به همه مردم ایران، می‌توان بخش مهمی از مشکلات کمبود زمین را برطرف کرد و ساخت مسکن را در شهر تهران و سایر شهرهای کشور تسهیل کرد. در کنار آن، تسهیل شرایط کسب مجوز ساخت و حرکت به سمت انبوه‌سازی و ایجاد مشوق برای آن، نیز از نمونه‌های دیگر تسهیل شرایط برای عرضه انبوه مسکن است. 

اجازه ساخت برج و تجمیع خانه‌ها

یکی از راه‌هایی که می‌توان قیمت بالای زمین در شهر تهران را تا حد خوبی سرشکن کرد، اجازه ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه در شهر تهران با حفظ شرایط و استانداردهای شهرسازی است. ساخت این برج‌ها علاوه بر آن که مشکلات نظارت را کاهش می‌دهد و می‌توان ساده‌تر مسایل مربوط به امنیت و تجهیزات استفاده شده در ساختمان‌ها را ارزیابی کرد، تراکم جمعیتی را بالاتر می‌برد و اثر قیمت بالای مسکن در شهر تهران را نیز از میان برمی‌دارد. لذا، حذف جریمه‌های مختلف برای بلندمرتبه‌سازی و البته ایجاد مشوق برای تجمیع و ساخت برج، می‌تواند یکی از راهکارهای پیش رو باشد. 

ساخت شهرهای جدید

یکی دیگر از روش‌های حل مشکل مسکن، عرضه زمین در اطراف کلان‌شهرها به توسعه‌دهندگان زمین است. این توسعه‌دهندگان تجهیزات مورد نیاز برای ایجاد یک شهرک صنعتی را همچون نقشه، جاده، تأمین انرژی و آب و ...، فراهم می‌کنند و خروجی آنان در اختیار تولیدکنندگان مسکن قرار می‌گیرد. در واقع، یکی از انتقادات مهمی که به طرح مسکن مهر گرفته شد، همین نکته است که زمین در طرح مسکن مهر در اختیار تولیدکنندگان مسکن قرار گرفت و از این رو، شهرهای مسکونی جدید از امکانات اولیه زندگی نیز بهره‌مند نیستند. 

چه خواهد شد؟

باتوجه‌به شعار رئیس‌ جمهوری آتی مبنی ‌بر ساخت یک میلیون واحد مسکونی سالانه، احتمالاً بخش مهمی از تمرکز آن دولت، بر ساخت مسکن و تأمین مالی آن است. امید است که اشتباهات مربوط به مسکن ‌مهر انجام نشود و تا جای ممکن، کار را با کمک بخش خصوصی و از طریق مشوق‌های اقتصادی، همچون کاهش تعرفه ساخت مسکن، افزایش تراکم، و عرضه گسترده زمین به انبوه‌سازها و توسعه‌دهندگان زمین در داخل و خارج شهرها انجام دهد. البته ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال تا حد زیادی با واقعیت‌های اقتصادی همخوان ندارد و به‌اندازه ۴ برابر تولید یک سال کشور ایران است. تامین مالی این رقم، به حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار میلیارد تومان نیاز دارد که برابر یک چهارم کل بودجه کشور است. بر این اساس، باتوجه ‌به جمیع جهات و مسیر رویدادها، نمی‌توان امید زیادی به افزایش توان تأمین مسکن برای شهروندان ایرانی حداقل در آینده‌ای نزدیک داشت.