اگر در مرداد ۱۳۹۹ از فعالان بازارهای مالی در ایران پرسیده می‌شد که در یک سال آینده کدام بازار دارایی بیشترین بازده را خواهد داشت، هیچ‌کدام بازار مسکن را به‌عنوان پربازده‌ترین دارایی انتخاب نمی‎‌‌‌‌کردند. در حالی‌ که قیمت دلار از اوج خود نزدیک به ۱۵ درصد کاهش داشته و از ۳۲ هزار تومان به حدود ۲۷ هزار تومان رسیده و از طرف دیگر بازار سرمایه کشور نیز با اصلاح نزدیک به ۳۰ درصدی از حدود دو میلیون و ۱۰۰ هزار واحد به حدود ۱.۵ میلیون واحد رسیده است، بازار مسکن نه‌ تنها کاهش قیمت نداشته، بلکه نسبت به مرداد ۱۳۹۹، رشدی ۳۴ درصدی را ثبت کرده است. این اتفاق در چه مشکلاتی ریشه دارد؟ آیا مسکن یک حباب بزرگ است؟

قیمت مسکن در یک‌ قدمی ۳۱ میلیون تومان!

گزارش مردادماه تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران که بانک مرکزی ایران منتشر کرده است، نشان می‌دهد بهای مسکن کماکان روند صعودی دارد و میل به اصلاح ندارد.

بنا بر این گزارش در مردادماه متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران به عدد ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسید که این عدد نسبت به ماه گذشته رشد ۳.۱ درصدی و نسبت به مردادماه سال گذشته ۳۴ درصد رشد داشته است. همان‌طور که در ابتدای مقاله نیز گفته شد، رشد ۳۴ درصدی قیمت مسکن نسبت به مرداد سال گذشته ازاین‌جهت بااهمیت است که از آن تاریخ بازار سرمایه کشور که یکی از رقبای بازار مسکن به شمار می‌رود و بسیاری از سرمایه‌گذاران بخشی از سرمایه‌ خود را به این بازار منتقل کرده‌اند، بعد از گذشت یک سال نزدیک به ۳۰ درصد از سقف خود اصلاح‌کرده است این پدیده تا حدودی نشان از گران بودن مسکن در شهر تهران می‌دهد، نکته جالب ماجرا این است که اعداد گفته شده پیرامون پارامتر قیمت مسکن است و در مورد بازده صحبتی نشده است، در واقع در طول یک سال گذشته بازده مسکن بیش از ۳۴ درصد بوده است و با درنظرگرفتن بازده ناشی از اجاره، بازده مسکن اعدادی بالای ۳۵ درصد را ثبت می‌کند.

با وجود اصلاح ۳۰ درصدی بازار سرمایه کشور، بازار مسکن ۳۴ درصد رشد داشته است که از گران بودن مسکن در شهر تهران خبر می‌دهد؛ نکته جالب ماجرا این است که در طول یک سال گذشته بازده مسکن بیش از ۳۴ درصد بوده و با در نظر گرفتن بازده ناشی از اجاره، بازده مسکن اعدادی بالای ۳۵ درصد را ثبت کرده است.

از طرفی دیگر، معاملات مسکن در مردادماه ۱۴۰۰ با رشد ۸.۴ درصدی نسبت به تیرماه به پنج هزار و ۴۹۹ ملک رسیده که همچنان رقم بسیاری پایینی است. برای مقایسه باید بدانید که در مرداد ۱۳۹۹حجم معاملات مسکن ۹ هزار و ۸۰ باب بوده است و حجم معاملات مرداد ۱۴۰۰ از کاهش ۳۹.۴ درصدی معاملات مسکن خبر می‌دهد.

قیمت‌ها در بازار مسکن واقعی است؟

پرسشی که این روزها بسیار مطرح می‌شود این است که آیا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کار درستی است و این سرمایه‌گذاری بازده مناسبی خواهد داشت؟ در این مقاله نشان می‌دهیم که به چهار دلیل بازار مسکن احتمالا در ادامه مسیر از بازار سرمایه، تورم و حتی بازار پول بازدهی کمتری خواهد داشت.

۱- حجم پایین معاملات

یکی از نکاتی که نشان می‌دهد قیمت در بازار مسکن واقعی است یا خیر، حجم معاملات است. در حالی‌ که در سال ۱۳۹۶ ماهانه ۱۳ تا ۱۵ هزار باب واحد مسکونی در شهر تهران معامله شد، با رشد قیمت‌ها و البته کاهش قدرت خرید خانوار ایرانی، حجم معاملات بازار مسکن به حدود یک‌سوم رسید. در سال ۱۳۹۶ حجم معاملات مسکن به عدد ۱۸۱ هزار و ۲۴۰ باب واحد مسکونی رسید که نشان می‌دهد ماهانه به طور متوسط حدود ۱۵ هزار و ۱۰۰ باب واحد مسکونی در شهر تهران معامله شده است. این در حالی است که در پنج ماه ابتدایی سال ۱۴۰۰ مجموع حجم معاملات مسکن در شهر تهران به عدد ۲۱ هزار و ۷۰۴ باب واحد مسکونی رسیده است که یک و نیم برابر حجم معاملات یک ماه از سال ۱۳۹۶ است.

۲- برنامه دولت رئیسی برای ساخت مسکن

یکی از شعارهای دولت رئیسی احداث سالانه یک میلیون باب واحد مسکونی است. این در حالی است که بنا بر آمار در شرایط کنونی سالانه در حدود ۴۰۰ هزار باب واحد مسکونی ساخته می‌شود. شعار رئیس‌جمهور در واقع ادعای رشد ۱۵۰ درصدی تولید مسکن در کشور است که البته رسیدن به آن بعید است. اما با توجه‌ به تمرکز دولت بر عرضه زمین شهری و ساخت مسکن می‌توان انتظار داشت که در سال‌های آتی عرضه زمین شهری افزایش یابد. با توجه ‌به حجم بسیار پایین معاملات در شهر تهران در صورتی که عرضه زمین شهری و ساختمان در شهر تهران افزایش یابد و به سالی ۱۰۰ هزار باب آپارتمان برسد، می‌توان انتظار داشت قیمت در شهر تهران زیر فشار قرار بگیرد و در شرایط حداقلی رشد کمتری از بازارهای رقیب داشته باشد.

۳- رشد منطقی تورم اجاره مسکن

در حالی‌ که نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه در مردادماه به عدد ۴۳.۲ درصد رسیده است، نسبت به زمان مشابه در سال ۱۳۹۹، رشد نرخ اجاره‌بها در شهر تهران و کل مناطق شهری ۳۷.۸ و ۴۱.۲ درصد رشد داشته است. در واقع رشد کمتر از تورم قیمت اجاره‌بها در شهر تهران نشان می‌دهد که در شهر تهران تقاضای بالایی برای آپارتمان‌ وجود ندارد و رشد قیمت آن بیشتر ناشی از رشد قیمت دارایی‌ها و البته تقاضای سرمایه‌گذاری است.

۴- افزایش سهم زمین از هزینه تمام شده خانه

در سال‌های اخیر سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن به‌شدت رشد کرده است و در حالی‌ که در سال ۱۳۹۵ حدود ۴۷ درصد از قیمت مسکن سهم زمین بوده، در سال ۱۳۹۸ این عدد در کشور به ۵۵ درصد و در شهر تهران به ۷۵ درصد رسیده است. در دو سال اخیر و با توجه‌ به رشد شدید قیمت دارایی‌ها، می‌توان انتظار داشت سهم زمین از قیمت مسکن بیشتر رشد کند و حتی به ۸۰ درصد از هزینه‌های تمام‌شده خانه نیز برسد. (در صورتی که هزینه تمام شده یک واحد مسکونی در شهر تهران در حدود متری ۳۵ میلیون تومان براورد شده که هفت میلیون تومان هزینه ساخت و ۲۸ میلیون تومان از آن هزینه زمین است) با توجه‌ به اینکه سهم زمین از قیمت مسکن در حال‌ رشد است، سیاست‌گذاری دولت در عرضه زمین شهری و مالیات گیری از زمین‌های خالی می‌تواند قیمت زمین و به‌تبع آن قیمت مسکن در شهر تهران را تا حد زیادی تعدیل کند. با توجه‌ به اعلام سیاست دولت در زمینه مسکن می‌توان انتظار داشت با سیاست جدید دولت، قیمت نسبی زمین در شهرهای کشور تا حدی تعدیل شود.

طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی امکان‌پذیر است؟

طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی از آن طرح‌های رویایی است که به نظر می‌رسد تا واقعیت فاصله زیادی دارد اما اگر دولت رئیسی بتواند به بخشی از وعده خود مبنی بر عرضه زیاد زمین‌های شهری عمل کند، از همین طریق احتمالا قیمت نسبی زمین (و نه قیمت مطلق) در شهرهای کشور کاهش می‌یابد. تاکید روی قیمت نسبی از آن‌ جهت است که با توجه‌ به رشد سالانه ۴۰ درصدی نقدینگی، تثبیت قیمت نیز به معنی کاهش قیمت نسبی تلقی می‌شود و در شرایط تورمی کاهش مطلق قیمت امری دور از ذهن است.

خوب و بد طرح ساخت مسکن رئیسی

در وضعیتی که بخش مهمی از مردم کشور خیال خانه‌‎دار شدن را برای همیشه فراموش کرده‌اند، طرح ساخت مسکن انبوه در دولت رئیسی اندکی رویای خانه‌دار شدن را در ذهن‌ها بیدار کرده است. اما نکته مهم ماجرا این است که آیا دولت رئیسی قرار است مسیر مسکن مهر را ادامه دهد یا می‌خواهد از طریق دیگری مردم را صاحبخانه کند؟

در صورتی که دولت رئیسی بخواهد بخش مهمی از تامین مالی این طرح را از طریق بخش خصوصی و پیش‌فروش واحدهای مسکونی به مردم فراهم کند، به این طرح می‌توان امید داشت؛ ولی اگر همانند مسکن مهر قرار بر تزریق وام ارزان، زمین رایگان و ساخت مسکن رانتی-دولتی باشد، این طرح از همین لحظه محکوم به شکست است و می‌تواند زمینه‌های تورم سنگین را برای کشور به ارمغان بیاورد. در شرایط کنونی شانس ادامه مسیر مسکن مهر بسیار زیاد است؛ مگر اینکه تیم اقتصادی رئیسی به نتیجه‌ای دیگر رسیده باشد و یک‌ بار هم که شده همه‌چیز را به بخش خصوصی و مردم بسپارد.

مشکل مسکن تنها عرضه است؟

بنا بر آمار، تعداد خانوارها حدود ۱.۱ برابر تعداد خانه‌های کشور است. بر اساس نتایج سرشماری سال ۱۳۹۵، در کل کشور ۲۴ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار شناسایی شده است. نتایج این سرشماری همچنین نشان می‌دهد که در آن مقطع زمانی، ۲۲ میلیون و ۸۰۰ هزار باب واحد مسکونی در اختیار این خانوارها قرار داشته که بهره‌برداری از آن‌ها ملکی یا استیجاری بوده است. تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور در این سرشماری نیز دو میلیون و ۶۰۰ هزار باب و تعداد خانه‌های دوم دو میلیون و ۱۰۰ هزار باب اعلام شده است.

آمار خانه‌های خالی و دوم از این جهت که در زمره خانه‌های مصرفی به شمار نمی‌آیند، حائز اهمیت‌اند. به این ترتیب بر اساس نتایج آخرین سرشماری رسمی کشور، در مجموع ۲۷ میلیون و ۵۰۰ هزار باب واحد مسکونی وجود دارد و این یعنی تعداد خانه‌های مسکونی کل کشور ۱.۱ برابر تعداد خانوارها است. این اتفاق نشان می‌دهد مشکل بخش مسکن تنها عرضه نیست و تورم بسیار بالا و مزمن در کشور در کنار ترس مردم از بی‌ارزش شدن پول باعث شده است بخش مهمی از مردم به مسکن به چشم سرمایه‌گذاری نگاه کنند و در نتیجه قیمت مسکن و زمین در ایران بالاتر از حد باشد.

چه خواهد شد؟

در حالی‌ که قیمت مسکن در شهر تهران به حدود ۳۱ میلیون تومان رسیده و حداقل حقوق حدود ۲.۶۵ میلیون تومان است، یک کارگر ایرانی با حقوق یک سال خود و با فرض پس‌انداز کامل آن به طور میانگین قادر به خرید تنها یک متر واحد مسکونی در شهر تهران هست. رشد شدید قیمت مسکن در شهر تهران عملا بخش مهمی از مردم را از برپایی یک زندگی ساده نیز محروم کرده است. دولت رئیسی برای تعدیل قیمت مسکن تا سطح قابل‌دسترسی برای خانوارهای ایرانی کار بسیار سختی در پیش  دارد. در صورتی که در چهار سال دولت رئیسی حتی سه میلیون واحد مسکونی نیز ساخته و عرضه شود، تنها می‌توان انتظار داشت قیمت مسکن در شهرهای کشور نسبت به تورم رشد کمتری داشته باشد.