با وجود ادامه رکود در بازار مسکن ایران، کارشناسان اقتصادی ضمن تحلیل عوامل موثر بر این شرایط معتقدند که با نزدیک‌ شدن به روزهای پایانی سال ۱۴۰۲، قیمت‌ خانه در بازار ایران بار دیگر سیر صعودی خواهد یافت.

در شرایطی که پس از جهش دو‌ ساله قیمت مسکن، روند صعودی قیمت‌ها از تابستان سال ۱۴۰۲ به دلیل انجام نشدن معاملات متوقف و حتی در برخی مناطق تهران نزولی شد، فعالان بازار مسکن بر این باورند که عامل اصلی این رکود کنترل دستوری نقدینگی از سوی دولت بود که به‌ دلیل کسری بودجه شدید، ادامه‌ آن در اواخر سال دیگر ممکن نخواهد بود.

حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انبوه‌سازان استان تهران، از جمله فعالان حوزه مسکن است که دورنمای بازار را همراه با سیر صعودی قیمت‌ها می‌بیند و معتقد است: «دولت پس از افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن، نقدینگی را کنترل کرد. به همین دلیل می‌بینیم که بازار مسکن حدودا چهار ماه است در رکود به سر می‌برد.»

به گفته محتشم، این رویه که دولت‌ از طریق بانک‌ها نقدینگی را کنترل کند و اجازه ندهد معامله‌ای انجام شود، پیش‌تر در دیگر دولت‌ها هم انجام شده بود اما این فعال حوزه مسکن می‌گوید چنین الگویی را نمی‌توان در درازمدت ادامه داد و تاکید کرد: «به سبب امکان ادامه‌دار بودن کنترل دستوری نقدینگی و رشد متناسب عرضه و تولید، جهش قیمت‌ها را شاهد خواهیم بود.»

محتشم تجربه کنترل دستوری نقدینگی در دهه ۹۰ را یادآور شد و به رها شدن فنر قیمت‌ها در آن سال‌ها که باعث شد قیمت مسکن ظرف یک دهه ۱۲ برابر شود، اشاره کرد.

استدلال اقتصاددانان در خصوص ایجاد رکود تعمدی در بازار مسکن به‌ قصد ممانعت از روند افزایش قیمت‌ها در حالی مطرح شد که مدیران دولت با اعلام آمار بانک مرکزی در مورد کاهش قیمت‌ها در تهران، مدعی کنترل بحران تورم در بخش مسکن‌اند.

طبق آمارهای بانک مرکزی، متوسط رشد منفی ماهانه قیمت یک مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در سه ماه فصل تابستان به ترتیب معادل منفی ۲.۲، منفی یک و منفی ۰.۶ درصد بوده است. هرچند بر اساس آمارهای منتشر‌شده، روند کاهش قیمت مسکن فراگیر نبوده و در شهر تهران نیز بیشتر سهم این کاهش قیمت در منطقه ۱ رخ‌ داده است.

این آمار در عین‌ حال مشخص می‌کند که عامل اصلی کاهش قیمت‌ها کاهش معنادار میزان معاملات انجام‌شده است. تعداد واحدهای مسکونی آپارتمانی معامله‌شده در شهر تهران در شهريور ۱۴۰۲ به دو هزار و ۶۰۰ مورد رسید که نسبت به ماه قبل از آن و ماه مشابه در سال قبل از آن به ترتیب ۱۰.۱ و ۵۶.۷ درصد کاهش داشت.

نکته مهم این است که اگرچه در شهریور متوسط قيمت فروش يک مترمربع زيربنای واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به نسبت ماه مرداد،  ۰.۶ درصد کاهش داشت، به نسبت ماه مشابه در سال قبل از آن ۷۴.۳ درصد افزایش یافت.

منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن، نیز می‌گوید هرچند می‌توان انتظار داشت که دست‌کم تا پایان سال، رکود فعلی بر بازار حکم‌فرما باشد، سال ۱۴۰۳ بازهم رشد قیمت‌ها را شاهد خواهیم بود. به گفته غیبی، دولت تعمدا گردش سرمایه در حوزه اقتصاد مسکن را قفل کرده است و آمار معاملات در تهران با منطق معمول بازار همخوانی ندارد که این به ضرر اقتصاد است.

غیبی تاکید کرد فنری که دولت به شکل دستوری فشرده است، در نهایت رها می‌شود و نه‌تنها موج افزایش قیمت‌ها را در پی خواهد داشت که رشد هیجانی میزان معاملات را نیز به دنبال دارد

نکته دیگری که در پیش‌بینی آینده قیمت‌ها در بازار مسکن نقش دارد، مسئله سطح توان مالی جامعه است که کاهش میزان معاملات نشان‌دهنده آن است که سطح درآمد مردم به نسبت رشد قیمت مسکن پایین آمده و رویای خانه‌دارشدن را از دسترس طبقات پایین و متوسط جامعه دورتر کرده است.

موضوع افزایش فاصله میزان درآمد و هزینه‌ها و افزایش میزان فقر و رشد چشمگیر نرخ تورم سبب شده است بخشی از مردم ناچار به فروش ملک و اجاره شوند. رویه‌ای که در صورت صحت، بازار را بیشتر در اختیار دلالان و افرادی قرار می‌دهد که خرید مسکن را سرمایه‌گذاری می‌دانند و به اجاره‌ دادن ملک تمایل کمتری دارند؛ موضوعی که شوک افزایش قیمت در بخش اجاره مسکن را به دنبال خواهد داشت.

مجموعه شرایط موجود در بازار مسکن افزایش قیمت مصالح و هزینه‌ تعمیر و نگهداری و خلف وعده دولت در موضوع سرمایه‌گذاری برای ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت طی دو سال گذشته هیچ‌کدام دورنمای روشنی پیش روی این بازار و حل مشکلات آن قرار نمی‌دهند.