طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع خانه در شهر تهران به ۸۷.۵ میلیون تومان رسیده است.

بانک مرکزی جمهوری اسلامی در تازه‌ترین گزارشش از وضعیت قیمت مسکن در پایتخت ایران اعلام کرد که در تیر ۱۴۰۳، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی ۸۷ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان بوده است.

عدد اعلام‌شده به معنای افزایش ۱۴.۳ درصدی قیمت مسکن به نسبت زمان مشابه در سال قبل از آن و افزایش ۱.۸ درصدی قیمت مسکن به نسبت ماه قبل است که تداوم سیر صعودی در این بازار را نشان می‌دهد.

طبق گزارش بانک مرکزی، بالاترین میزان افزایش قیمت در مناطق مختلف تهران متعلق به منطقه ۱۹ با ۳۴ درصد است. قیمت مسکن در این منطقه طی بازه زمانی خرداد ۱۴۰۲ تا خرداد سال جاری از ۳۳ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان به ۴۴ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان رسیده است.

افزایش مجدد میانگین قیمت مسکن در ایران در شرایطی رقم خورده که بازار مسکن در رکود معاملاتی به سر می‌برد و از ابتدای سال ۱۴۰۳ میزان معاملات قطعی فروش کاهش داشته و در خردادماه، سه هزار و ۸۷۲ معامله مسکن در تهران ثبت شده که ۲۰ درصد کمتر از میزان معاملات انجام‌شده در اردیبهشت‌ماه است.

مهم‌ترین تاثیر رکود بازار را باید در تغییر سهم واحدهای نوساز از معاملات انجام‌شده دانست. در پنج‌ ماه نخست سال ۱۴۰۳، سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات انجام‌شده در بازار مسکن به ۲۷.۵ درصد کاهش‌ یافته است. این در شرایطی است که در ابتدای دهه ۱۳۹۰ سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات انجام‌شده به ۶۰ درصد می‌رسید.

کارشناسان بازار مسکن رکود در بخش ساخت را یکی از دلایل کاهش سهم معامله آپارتمان‌های نوساز می‌دانند. افزایش قیمت ساخت در کنار سوددهی با ریسک بالا، تمایل برای ساخت‌وساز را در پایتخت کاهش داده است. از طرفی، تفاوت قیمت خانه‌های نوساز با واحدهای بالای پنج سال ساخت خریداران واقعی را به سمت خرید واحدهایی با عمر بیشتر سوق داده است.

با مرور فایل‌‌‌های فروش مسکن، مشخص می‌شود که میانگین قیمت پیشنهادی ابتدایی هر مترمربع آپارتمان نوساز در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ۹۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان است که این رقم حدود ۱۰ درصد بیشتر از میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در تهران است. همچنین میانگین قیمت پیشنهادی قدیمی‌‌‌سازها در بازار مسکن هر مترمربع ۷۱ میلیون تومان براورد می‌‌‌شود که حدود ۲۰ درصد کمتر از میانگین قیمت آپارتمان نوساز است. 

این تغییر ذائقه در بازار مسکن هم به دلیل هزینه تمام‌شده و مدت‌زمان صرف‌شده برای ساخت، نتوانسته است مالکان واحدهای نوساز را به کاهش قیمت اولیه عرضه مجاب کند و این افراد خالی نگه‌ داشتن واحدهای نوساز را از فروش آن زیر قیمت مدنظرشان به‌صرفه‌تر می‌دانند. به طوری که در گزارش بانک مرکزی، منطقه ۲ تهران که همواره یکی از بالاترین آمار ساخت‌وساز و معاملات را داشته، طی یک سال گذشته تنها سه درصد رشد ثبت کرده است.

یکی از دلایل صبر مالکان واحدهای نوساز برای فروش را باید ناتوانی دولت در عمل به وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال دید؛ وعده‌ای که با پایان دولت سیزدهم به شکستی بزرگ در کارنامه دولت ابراهیم رئیسی تبدیل شد.

با در نظر گرفتن انتقادهای پزشکیان به این وعده، مالکان بر این باورند بازار مسکن حتی در شرایط رکود امکان عقب‌نشینی در موضوع قیمت‌ها را نخواهد داشت. پزشکیان در مناظره‌های انتخاباتی به‌صراحت اعلام کرد دولت حاضر نیست تعهد ساخت یک میلیون مسکن در سال را بپذیرد و چنین وعده‌ای از اساس اجرایی نیست. کارشناسان بازار مسکن نیز همانند پزشکیان مشکل نبود زمین و منابع مالی در تهران و کلان‌شهرها را اصلی‌ترین دلیل ناممکن بودن تحقق چنین وعده‌ای می‌دانند.

تمایل خریداران به خرید واحدهایی بالای پنج سال ساخت در دو سال گذشته، تنها تغییر بازار مسکن نیست. شرایط اقتصادی سال‌های اخیر به‌مرور موجب هجوم خریداران به مناطق حاشیه‌ای شد، به طوری که در سال ۱۴۰۲ در شهرک‌های اطراف تهران حباب قیمتی وجود آورد. با تداوم رکود در بازار مسکن حباب قیمت شکل‌گرفته از زمستان سال ۱۴۰۲ در این مناطق هم به‌مرور در حال تخلیه‌ شدن است و نبود خریدار در شهرهای پردیس، پرند و هشتگرد در تابستان ۱۴۰۳ تا حدی از قیمت‌ اولیه عرضه کاسته است.

در ابتدای شهریورماه اعلام شد بر اساس آمار بنگاه‌های معاملات مسکن در مناطق پردیس، پرند و فردیس، رکود سال جاری مالکان را بر آن داشته است تا با قیمتی کمتر از سال قبل املاکشان را آگهی کنند. سایت تجارت نیوز هم در گزارشی از وضعیت قیمت آپارتمان‌های شهرک‌های اطراف پایتخت، مدعی شد که در سه شهر جدید پردیس، پرند و هشتگرد، قیمت‌ها نسبت به اواخر سال ۱۴۰۲ بین ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان کاهش پیدا کرده است.

طبق نظر فعالان بازار مسکن، بخشی از این کاهش قیمت به دلیل تغییر دولت و انتظار بازار برای مشخص‌ شدن میزان تحقق وعده‌های پزشکیان در خصوص رفع مشکل تحریم‌ها و خروج بازارها از رکود است. اما اگر در نیمه دوم سال ۱۴۰۳ نشانه‌هایی از بهبود اوضاع به جامعه مخابره نشود، باید منتظر بود مطابق الگوی سال ۱۴۰۲ قیمت مسکن در مناطق حاشیه‌ای تهران در نتیجه کوچ بخشی از پایتخت‌نشین‌ها به شهرک‌های اطراف، افزایش پیدا کند.

موضوع دیگر در خصوص وضع بازار مسکن گرانی قابل‌توجه مصالح و هزینه‌های ساخت‌وساز در سراسر ایران است. رشد بیش از ۴۰ درصدی قیمت انواع مصالح ساختمانی طی شش ماه نخست سال ۱۴۰۳ از یک سو و افزایش هزینه‌های ساخت باعث شده فنر قیمت مسکن که در نتیجه رکود بازار فشرده شده است، در فصل زمستان در آستانه باز شدن قرار گیرد.