در مهرماه سال جاری، گزارش بازار مسکن در شهر تهران با عنوان «مسکن، رویای دست‌نیافتنی بسیاری از ایرانیان» در ایندیپندنت فارسی منتشر شد. در این گزارش، به این موضوع اشاره شد که نسبت اجاره مسکن به قیمت خرید آن، به سقف تاریخی خود رسیده و امکان ثبات و آرامش در این بازار فراهم است. با گذشت کمتر از ۳ ماه از انتشار آن مقاله، این اتفاق کم‌وبیش رخ داده است و گزارش بانک مرکزی سندی بر صحت این مدعا است. قیمت مسکن و ارز، بعد از رشد تاریخی در شش ماه اول سال جاری، به سقف خود رسید و می‌توان گفت فاز ثبات قیمت‌ها آغاز شده است. اینبار با توجه به شرایط خاص ایران و رشد شدید قیمت‌ها در گذشته، به نظر می‌رسد توان رشد بیشتر قیمت‌ها در این قسمت از دارایی‌ها، تا حدی گرفته شده است. در این مقاله سعی می‌شود حول وضعیت آینده مسکن، دیدگاه جامع‌تری ارائه شود.
کم‌رونق‌ترین آذرماهِ مسکن
گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه سال ۱۳۹۹ که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، از سوی بانک مرکزی منتشر شد. در نگاه اول می‌توان به دو نکته اساسی در این گزارش اشاره کرد.
حجم معاملات مسکن در شهر تهران، در آذرماه سال جاری با کاهش ۴۲.۸ درصدی نسبت به ماه قبل، از ۴۴۶۶ واحد مسکونی به ۲۵۵۵ واحد مسکونی رسیده است. این در حالی است که تعداد معاملات واحد مسکونی در آذرماه سال گذشته، ۹۵۳۷ واحد بوده است. این عدد نشان از کاهش ۷۳.۲ درصدی معاملات میدهد. با توجه به تثبیت قیمت ارز در کانال ۲۵ هزار تومان و انتظار کاهش قیمت مسکن، به نظر می‌رسد خریداران مسکن در شهر تهران کمی دست نگه‌داشته و به فاز انتظار رفته‌اند. اگر حجم معاملات در فروردین سال جاری را که به دلیل شرایط قرنطینه کرونا بسیار کم بود، نادیده بگیریم، حجم معاملات مسکن در آذرماه سال جاری را می‌توان کمترین میزان معاملات در ۷ سال گذشته (از زمان انتشار گزارش‌های بانک مرکزی) تاکنون نامید.
اولین کاهش قیمت مسکن در سال ۹۹
در حالی که حجم معاملات مسکن کاهش چشمگیری تجربه کرده است، میانگین قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران نیز کاهش ۱.۱ درصدی را نسبت به ماه گذشته ثبت کرده است و از ۲۷ میلیون و ۱۹۳ هزار تومان به ۲۶ میلیون و ۹۰۵ هزار تومان رسید. البته لازم به ذکر است قیمت مسکن نسبت به آذرماه سال گذشته رشد ۹۸.۹ درصدی داشته است. قیمت مسکن در آذرماه سال گذشته، برابر با ۱۳ میلیون و ۵۲۵ هزار تومان بوده است.
کاهش قیمت بدون مالیات بر خانه‌های خالی
در حالی که طرح مالیات بر خانه‌های خالی هنوز اجرایی نشده است، قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است. این را می‌توان محکم‌ترین دلیل برای این واقعیت دانست که اساسا تورم در بازار مسکن از جنس افزایش تقاضای مردم برای حفظ ارزش پول خود بوده است. به نظر نمی‌رسد این مالیات بتواند محرک خوبی برای افزایش عرضه بلندمدت در صنعت ساختمان باشد.
گران‌ترین و ارزان‌ترین منطقه تهران کجاست؟
منطقه ۱ تهران، با قیمت میانگین ۵۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به ازای یک متر مربع، بالاترین قیمت را در بین مناطق شهر تهران دارد. بعد از آن، منطقه ۳ با قیمت ۵۳ میلیون و ۵۲۴ هزار تومان در جایگاه دوم قرار می‌گیرد. لازم به ذکر است، طی ماه گذشته، ۱۶۲ فقره معامله در منطقه ۱ و ۱۱۰ فقره معامله در منطقه ۳ تهران انجام شده است.
Read More
This section contains relevant reference points, placed in (Inner related node field)
در میان ارزان‌ترین مناطق تهران نیز منطقه ۱۸ با قیمت ۱۰ میلیون و ۸۱۱ هزار تومان، به ازای یک متر مربع واحد مسکونی، ارزان‌ترین نقطه تهران است. منطقه ۲۰ با قیمت میانگین ۱۱ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان، در جایگاه بعدی قرار دارد. لازم به ذکر است طی یک ماه گذشته، ۷۷ فقره واحد مسکونی در منطقه ۱۸ و ۶۶ فقره در منطقه ۲۰ تهران قرار دارد.
اعداد معاملات مسکن در شهر تهران، وضعیت رکود سنگین در بازار مسکن را نشان میدهد. به نظر می‌رسد خریدار و فروشنده هنوز انتظارات متفاوتی نسبت به آینده بازار دارند.
رشد قیمت اجاره‌بها
با رشد قیمت مسکن در ۶ ماه ابتدایی سال، باید آرام آرام ذهن‌ها را برای افزایش قیمت اجاره مسکن آماده کنیم. قیمت اجاره مسکن طی یک سال گذشته، رشد ۲۹.۴ درصدی داشته است. این در حالی است که رشد قیمت مسکن، به عدد کم‌سابقه ۹۸.۹ درصد طی یک سال گذشته رسیده است. رشد قیمت اجاره‌ها، هزینه‌های سنگین زندگی در شهر تهران را افزایش میدهد. شاید یکی از دلایل مهاجرت از تهران به سمت شهرستان‌ها، افزایش هزینه زندگی باشد.
جدایی رشد مسکن از رشد اجاره‌بها
این سوال برای عمده مخاطبان ایجاد می‌شود که چرا قیمت خرید مسکن، رشدی اعجاب‌گونه دارد اما اجاره‌بها همراه با تورم رشد کرده است؟ دلیل این امر را می‌توان ناشی از «التهاب بازارها» دانست. در شرایط التهاب بازارها، دارایی‌های سرمایه‌ای همگام با سایر بازارهای سرمایه‌ای رشد می‌کند، اما دارایی‌های مصرفی همگان با شاخص «تورم» و قدرت خرید جامعه رشد می‌کند. از این‌رو، خرید مسکن که سرمایه‌گذاری در یک دارایی سرمایه‌ای است، در دوره التهاب، رشدی عجیب داشته ولی رشد اجاره بسیار محدود بوده است.
توقف رشد مسکن، ادامه رشد اجاره؟
به نظر می‌رسد در سال‌های آتی نیز رشد اجاره مسکن همگام با تورم رشد کند. انتظار رشد ۳۰ درصدی اجاره‌بها در سال آتی چندان دور از انتظار نیست، اما نمی‌توان نسبت به رشد مسکن امید چندانی داشت. با توجه به توقف رشد دارایی‌های سرمایه‌ای، می‌توان انتظار داشت رشد قیمت مسکن نیز در سال‌های آتی ثبات نسبی پیدا کند.
رکود بزرگی در راه است؟
با توجه به ثبات تقریبا دو ماهه قیمت ارز در کانال ۲۵ هزار تومان، بسیاری از تحلیلگران بر این باورند که مسکن به یکی از طولانی‌ترین رکودهای خود نزدیک می‌شود. اما به نظر می‌رسد نباید خیلی هم خوش‌بین بود. وضعیت کشور همچنان بحرانی است و مشکلات بنیادین اقتصاد ایران، همچون کسری بودجه و امکان افزایش قیمت ارز، کماکان باقی است. اما در نهایت می‌توان آذرماه را آغازی بر دوران رکود مسکن نامید.
چه زمانی خرید مسکن دست‌یافتنی می‌شود؟
در حالی که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به حدود ۲۷ میلیون تومان رسیده است، این عدد تقریبا برابر حداقل دریافتی سالانه یک کارگر ساده است. در واقع خرید یک متر زمین در شهر تهران، همچنان رویای بخش بزرگی از شهروندان است. این رویا سبب شده است که عمده شهروندان شهر تهران، به سمت اجاره‌نشینی بروند. اما آیا می‌توان انتظار داشت باز هم مسکن برای عده زیادی از شهروندان دست‌یافتنی شود؟ در پاسخ باید گفت بعید است در آینده نزدیک درآمدهای خانوارهای ایرانی به سطحی برسد که این سطح از رفاه در انتظار آنها باشد. می‌توان انتظار داشت طی ۳ تا ۴ سال آتی، رشد درآمد شهروندان کمی بیشتر از رشد قیمت مسکن باشد و قدرت خرید اکثر مردم نسبت به خرید مسکن بیشتر از گذشته شود. این اما به معنی این نیست که این رویا رنگ حقیقت به خود می‌گیرد. ارزان‌شدن قیمت مسکن در شهر تهران نیازمند ساخت چند صد هزار واحد آپارتمانی جدید در این شهر است، که امری دور از واقع است. به نظر می‌رسد در بهترین حالت، در ۴ الی ۵ سال آتی، قشر کارمند بتواند به خرید مسکن، به عنوان یک انتخاب فکر کند.
