راهکار مجلس و دولت در برنامه هفتم توسعه برای افزایش ظرفیت سکونتگاهی ایران و حل مشکل مسکن زوج‌های جوان اعلام شد.

روزنامه دنیای اقتصاد روز پنجشنبه ۲۰ مهر در گزارشی به برنامه دولت برای حل مشکل مسکن جوانان بر اساس ماده پنجاه از فصل یازدهم مصوبه کمیسیون تلفیق در لایحه برنامه هفتم توسعه اشاره کرده است که مطابق آن، حداقل ۰.۲ درصد از مساحت سرزمینی ایران به ظرفیت سکونتگاهی افزوده خواهد شد.

مساحت در نظر گرفته شده در این مصوبه معادل نیمی از مساحت کنونی شهر تهران است. طبق این طرح، قرار است زمین‌های دولتی اطراف شهرهای بزرگ در قطعات ۲۰۰ مترمربعی به‌صورت اجاره ۹۹ساله به افراد واگذار ‌شود.

در این طرح، ظرفیت تراکمی حداکثر ۶۰ نفر در هر هکتار عنوان شده که بر اساس ساختن خانه‌های ویلایی محاسبه شده است. وزیر راه و‌ شهرسازی دولت سیزدهم نیز ضمن تایید برنامه مورد نظر تاکید کرده است که «تامین زمین برای ساخت خانه‌های یک‌طبقه مطابق با سبک الگوی ایرانی-اسلامی سرعت می‌گیرد.»

اصرار بر ساخت خانه‌های ویلایی در شرایطی به برنامه‌های مسکن‌سازی دولتی اضافه شده است که به گفته کارشناسان، برخلاف ایده طراحان، با کاستن از حجم طبقات نه‌تنها هزینه ساخت کاهش نخواهد یافت، بلکه زمینه برای معاملات غیرقانونی زمین، زمین‌خواری، و افزایش مشکلات زیست‌محیطی فراهم خواهد شد.

در موضوع کاهش هزینه از طریق حرکت به سمت ساختن خانه‌های ویلایی، غلامرضا کاظمیان، صاحب‌نظر شهری، تصریح کرده است: «هزینه‌‌‌های جواز ساخت را به‌طور معمول به‌ازای هر مترمربع از یک پروژه ساختمانی شهرداری‌‌‌ها محاسبه و اعمال می‌کنند و در نتیجه، ساخت‌وساز، چه به‌صورت افقی و چه عمودی، از این نظر اختلاف هزینه‌‌‌ای در قیمت تمام‌شده یک واحد مسکونی ایجاد نمی‌کند.»

اثبات موثر نبودن برنامه دولت را می‌توان در نحوه افزایش قیمت ملک و افزایش میزان اجاره‌نشینان همسو با افزایش مساحت سکونتگاهی کشور در بازه سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۴۰۰ مشاهده کرد.

در این دوره ۱۶ساله، مساحت مناطق سکونتگاهی کشور در حدود ۷۸ درصد افزایش‌یافته و از ۸۴۱ هزار هکتار به حدود ۱.۵ میلیون هکتار رسیده است.  این در حالی است که جمعیت کشور در این مدت فقط ۱۹ درصد افزایش‌ یافته، اما باز هم میانگین قیمت زمین ۱۵ و قیمت مسکن در کشور ۲۰ برابر افزایش داشته است.

به نظر می‌آید این افزایش مساحت سکونتگاهی نه‌تنها موجب کاسته‌ شدن از میزان اجاره‌نشینان نشده است، بلکه فقط در فاصله سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵، با وجود افزایش ۳.۵ میلیون واحدی مسکن در کشور، ۲.۵ میلیون خانوار به تعداد اجاره‌نشینان افزوده شده است.

به گفته رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان ایران، بیش از ۳۷ درصد از جمعیت شهری ایران اجاره‌نشین‌اند که نشان می‌دهد در این شرایط، محدودسازی تراکم جمعیت به ۶۰ نفر در یک هکتار نمی‌تواند اثری در کاهش تعداد خانوارهای اجاره‌نشین داشته باشد.

از سوی دیگر، با در نظر گرفتن هزینه ساخت و نگهداری خانه‌های ویلایی، به نظر می‌رسد این طرح به‌سرعت از هدف کمک به اقشار کم‌درآمد بدل به رانتی جدید برای ساختن خانه‌های ویلایی لوکس شود که نه‌تنها اثری بر کاهش تورم مسکن نخواهد داشت، بلکه خود نیز بدل به عامل تورم در بخش مسکن خواهد شد.

در کنار این موضوع، آنچه کارشناسان هشدار می‌دهند اثر این افزایش پهنه سکونتگاهی بر منابع آبی و زیست‌محیطی کشور و به‌ خطر افتادن آن و افزایش حاشیه‌نشینی در شهرهای بزرگ است که امروزه نیز یکی از بحران‌های اجتماعی ایران شناخته می‌شود.

همچنین، در این طرح مشخص نشده است که اگر بر اساس استانداردهای توسعه شهری، در هر محدوده سکونتگاهی فقط ۴۰ درصد مساحت به سکونتگاه و‌ باقی به فضاهای خدماتی و انتفاعی و غیرانتفاعی اختصاص دارد، آیا این فضای تعریف‌شده در قانون جدا از اختصاص فضای خدماتی خواهد بود یا قطعات تعریف‌شده با تراکم ۶۰ نفر در هر هکتار با احتساب فضاهای غیرسکونتگاهی تعریف شده است.

موضوع فضاهای خدماتی و انتفاعی و غیرانتفاعی در ساخت مسکن مهر چشم اسفندیار این طرح بود و‌ موجب شد بخش مهمی از مجموعه‌های ساخته‌شده در دهه‌های ۸۰ و ۹۰ به‌سبب ممکن نبودن دسترسی به فضاهای خدماتی و ناتوانی دولت در تعریف نحوه انتقال انرژی، نیمه‌مخروبه باقی بماند.

به‌ این‌ ترتیب، وعده دولت سیزدهم برای تحقق ساختن چهار میلیون مسکن در چهار سال در عمل تا امروز جز ارائه طرح‌های بی‌سرانجام حاصلی نداشته است: از وعده تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام مسکن مهر، که به‌سبب فرسودگی ناشی از رها شدن این مجموعه‌ها صرفه اقتصادی نداشت، تا طرح ساختن مسکن ۲۵ متری، که اگرچه دولت تکذیب کرد، گویا مقدمات ساختش در حال فراهم شدن است.

در این میان، آنچه به‌طور قطع قابل‌استناد و مشاهده است افزایش تورم در بخش مسکن است که پاییز سال ۱۴۰۲ را به یکی از سیاه‌ترین فصول سال‌های اخیر برای اجاره‌نشینان بدل ساخت. در این روند، حتی با وجود عبور از دوره اوج جابه‌جایی‌ها، افزایش اجاره‌بها در شهرهای بزرگ هنوز متوقف نشده است‌.