دو ماه از پاییز سال ۱۴۰۳ گذشته و بازار مسکن همچنان بلاتکلیف و در رکود باقی‌مانده است.

میزان معاملات ماه‌های گذشته نیز نتوانسته است به این بازار تکانی دهد و در آن تحرک ایجاد کند. سال جاری برای بازار مسکن با تداوم رشد قیمت‌ها آغاز شد، اما به نظر تحلیلگران اقتصادی، عوامل مختلفی مانند سقوط بالگرد ابراهیم رئیسی و ناتمام ماندن دوره چهارساله دولت سیزدهم، انتخابات پیش از موعد ریاست‌جمهوری، تشکیل دولت جدید و تنش‌های نظامی میان جمهوری اسلامی و اسرائیل دلایلی‌اند که خریداران و فروشندگان را برای انجام معاملات مردد نگه داشته است.

با این حال با گذشت هشت ماه از سال، انتظار می‌رفت دولت چهاردهم بتواند رکود را در بازار مسکن بشکند، اما آمارها نشان می‌دهند که بازار مسکن همچنان در سکون به سر می‌برد.

کارشناسان در تهران و دیگر کلان‌شهرها معتقدند که سطح معاملات همچنان پایین‌تر از میانگین سال‌های گذشته است و مسائل منطقه‌ای و رشد قیمت رمزارز، ارز و طلا باعث شده‌ مسکن به‌عنوان گزینه سرمایه‌گذاری از اولویت‌ خارج شود.

کاهش مداوم معاملات مسکن

آمارهای بانک مرکزی از وضع بازار مسکن این امر را به‌وضوح نشان می‌دهد. برای مثال، در گزارش فروردین‌ماه این نهاد آمده است که تعداد معاملات مسکن در شهر تهران طی دو سال گذشته کاهش قابل‌توجهی داشته و از سه هزار و ۴۲۷ مورد در فروردین ۱۴۰۱ به یک هزار و ۷۵۷ در فروردین ۱۴۰۲ و سپس به یک هزار و ۵۰۸ مورد در فروردین ۱۴۰۳ رسیده است.

روند نزولی معاملات مسکن در ماه‌های اوج خریدوفروش مسکن نیز ادامه داشته است، به‌طوری که معاملات مردادماه، هرچند در قیاس با فروردین‌ماه افزایشی بیش از دوبرابر داشته، اما همچنان پایین‌تر از مرداد سال‌های گذشته است.

برای مثال، در مرداد ۱۴۰۳ تنها سه هزار و ۶۶۵ معامله مسکن ثبت شده است که اگرچه از دو هزار و ۹۰۴ مورد در مرداد ۱۴۰۲ بیشتر است، اما همچنان با هشت هزار و ۸۲۵ معامله مرداد ۱۴۰۱ فاصله زیادی دارد.

تاثیر قیمت‌ها و انتخابات بر بازار تابستان

یکی از دلایل افزایش نسبی سطح معاملات مسکن در تابستان، کاهش قیمت‌ها در دوران تبلیغات و انتخابات ریاست‌جمهوری دوره چهاردهم بود.

اما با آغاز مهرماه قیمت‌ها دوباره افزایش یافت. میانگین قیمت مسکن در تهران در مهرماه به حدود ۸۵ میلیون تومان در هر مترمربع رسید که در مقایسه با مهرماه سال گذشته ۹ میلیون تومان افزایش ‌یافته است.

البته برخی کارشناسان میانگین واقعی قیمت را نزدیک به ۸۸ میلیون تومان می‌دانند و معتقدند که دولت در آمارهای رسمی قیمت‌های پایین‌تر از میانگین واقعی را گزارش می‌دهد.

در این میان، نرخ بازدهی مسکن در مهرماه در قیاس با شهریور ۶.۵ درصد افزایش یافته است. با در نظر گرفتن رشد قیمت دلار در این بازه، این امر به معنای کاهش ارزش دلاری دارایی‌های ملکی است که تمایل برخی از سرمایه‌گذاران را به حفظ املاک در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی کاهش می‌دهد.

تردید و تعلیق در تصمیم فروشندگان

بازار مسکن در سه ماه گذشته در وضعیت نابسامانی قرار داشته، چراکه با هر بار افزایش تنش میان جمهوری اسلامی و اسرائیل، برخی مالکان از فروش املاک خود منصرف شده و پس از فروکش‌کردن تنش‌ها، دوباره ملک خود را به بازار عرضه کرده‌اند.

چنین وضعیتی باعث شده است خریداران توانمند موفق شوند با شناسایی فروشندگانی که نیاز فوری به فروش دارند ملک آنان را با قیمتی مناسب خریداری کنند.

البته نوسان قیمت‌ها در معاملات املاک با مساحت زیاد و نوساز کمتر دیده می‌شود، زیرا بازار بیشتر در دست املاک قدیمی و متراژهای متوسط ۶۵ تا ۸۵ مترمربع است که همچنان تقاضای بیشتری دارند.

سرمایه‌های سرگردان و خروج از بازار مسکن

افزایش قیمت طلا و ارز در ماه‌های اخیر موجب شده بخشی از خریداران مسکن سرمایه‌شان را به بازارهای ارز و طلا منتقل کنند، این امر تاثیرپذیری شدید بازار مسکن از نوسانات قیمت ارز را نشان می‌دهد.

بااین‌حال، در شرایطی که رکود معاملات ادامه دارد، دولت چهاردهم همچنان به صدور مجوز ساخت واحدهای بزرگ ادامه می‌دهد. با توجه به قیمت‌ها و پایین آمدن سطح توانایی خرید در تقاضای این نوع واحدها، شهروندان و متقاضیان مسکن سهم ناچیزی از معاملات دارند.

دورنمای بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۳

برآیند رویدادهای هشت ماه گذشته، چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان سال را تا حدودی روشن کرده است. رشد قیمت‌ها با شیبی ملایم‌تر در مقایسه با دو سال گذشته ادامه دارد و کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که این افزایش قیمت‌ها بیش از آنکه ناشی از عوامل بازار باشد، تابعی از تورم عمومی است و حدود ۳۰ درصد پیش‌بینی شده است.

از سوی دیگر، کاهش ساخت‌وساز و افزایش هزینه‌های ساخت سبب می‌شود که تمایل خریداران به واحدهای قدیمی‌تر و با سن بنا بین پنج تا ۱۵ سال بیشتر شود.

تردید درمورد ورود بازار مسکن به نوسان ناگهانی قیمت در پی شرایط منطقه‌ای، موجب شده است کسانی که قصد فروش و خرید دوباره ملک دارند، مخاطره زیادی را بپذیرند. این مسئله یکی از دلایل اصلی کاهش معاملات است، زیرا هنوز بیشترین سهم معاملات بازار در دست این گروه است.

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در این زمینه معتقد است که با در نظر گرفتن قیمت‌های بالا، بازار به رکود کامل رسیده و توان خریدوفروش یا پیش‌خرید از مردم سلب شده است.

به گفته او، بازگشت رونق به بازار مسکن به حدود یک سال زمان نیاز دارد و البته این امر به فراهم آمدن شرایطی وابسته است که تقاضا را به سمت بازار مسکن هدایت کند.

چشم‌انداز رکودی بازار و فرصت برای سرمایه‌گذاران

رسیدن میزان معاملات به حدود یک‌چهارم سطح معمول سال‌های گذشته، باعث شده است دارندگان سرمایه برندگان اصلی بازار مسکن در ماه‌های گذشته باشند.

زیرا این دسته از خریداران توانایی یافتن فروشندگان واقعی و خرید ملک با قیمت مناسب را دارند. در عین حال، بازار مسکن همچنان در رکود قرار دارد و خروج از این شرایط نیازمند زمان و بهبود اوضاع کلان اقتصادی است.

در مجموع، بازار مسکن ایران همچنان در رکود به سر می‌برد، و به‌دلیل افزایش تدریجی قیمت‌ها براثر مسائل اقتصادی، سیاسی و منطقه‌ای، خریداران و فروشندگان برای انجام معاملات بلاتکلیف‌اند.