کارشناسان بازار مسکن از تداوم رکود حاکم بر این بخش، دست‌کم تا تابستان سال آینده، خبر می‌دهند.
بازار مسکن، که از ابتدای سال ۱۴۰۲ وارد رکودی عمیق شده است، در قیاس با سال‌های قبل با کاهش چشمگیر حجم معاملات مواجه است. پیش‌بینی فعالان اقتصادی نشان می‌دهد متغیرهای تاثیرگذار بر این بازار حاکی از ادامه رکود فعلی تا نیمه نخست سال ۱۴۰۴ است.
روزنامه «دنیای اقتصاد» در گزارشی که روز یکشنبه ۲۳ دی‌ماه منتشر کرد، نگاه بیش از ۱۵ صاحب‌نظر و کارشناس اقتصادی را درمورد آینده بازار مسکن بررسی کرده است.
ارزیابی این دیدگاه‌ها نشان می‌دهد پنج عامل کلیدی شرایط اقتصادی کشور، نوسانات نرخ ارز، رویکرد دولت آمریکا به ایران، انتظارات تورمی و دورنمای مذاکرات با غرب، مهم‌ترین متغیرهای تعیین‌کننده آینده بازار مسکن است.
طبق نظرسنجی دنیای اقتصاد، کارشناسان ۷۳ درصد رکود تورمی، ۱۳ درصد رکود عادی، ۷ درصد کاهش رکود و ۷ درصد شیب ملایم افزایش قیمت را برای شش ماهه آینده بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند.
با توجه به روند افزایشی قیمت دلار، این پرسش مطرح می‌شود که بازار مسکن، مانند سایر بازارها، چگونه از تورم حاکم بر بازار ارز تبعیت خواهد کرد. ۵۶ درصد کارشناسان معتقدند بازار مسکن در کوتاه‌مدت از رشد تورم ارزی تبعیت نمی‌کند. به بیان دیگر، به نظر نمی‌رسد تغییرات سریع قیمت ارز به همان نسبت در قیمت مسکن تاثیرگذار باشد.
درمورد تاثیر رشد بازار سرمایه بر بخش مسکن، ۶۰ درصد کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن و بورس رقیب مستقیم یکدیگر نیستند. در مقابل، ۲۰ درصد کارشناسان معتقدند رشد بازار سرمایه می‌تواند در کوتاه‌مدت بر مسکن اثرگذار باشد، چرا که بخشی از سرمایه‌های سرگردان ممکن است به سمت این بخش سوق پیدا کند.
رکود ساخت‌وساز ادامه دارد
رونق مجدد ساخت‌وساز نیز در این نظرسنجی بررسی شده است. ۷۹ درصد کارشناسان امکان بازگشت رونق به بخش ساخت‌وساز را در شرایط فعلی بسیار کم یا ناچیز می‌دانند.
این دیدگاه با داده‌های موجود از شامخ مسکن و ساختمان نیز تطابق دارد. شاخص شامخ مسکن که نشان‌دهنده وضعیت فعالیت‌های ساختمانی است، در ابتدای دی‌ماه عدد ۳۸ را ثبت کرد، عددی که به‌وضوح رکود حاکم بر این بازار را تایید می‌کند.
Read More
This section contains relevant reference points, placed in (Inner related node field)
با مرور آگهی‌های فروش مسکن در سامانه‌های املاک، می‌توان موارد متعددی یافت که ملک‌های آگهی‌شده طی سه ماه گذشته، به‌رغم تغییر قیمت، همچنان فروش نرفته‌اند. این امر نشان می‌دهد بازیگران بازار در حالت تعلیق و انتظار قرار دارند.
یکی از عوامل اصلی این بلاتکلیفی، ابهامات مربوط به سیاست‌های اقتصادی دولت جدید آمریکا است. با نزدیک شدن آغاز به کار دولت ترامپ، خریداران و فروشندگان بازار مسکن چشم‌انتظار مشخص شدن سیاست‌های واشینگتن درمورد تهران‌اند.
خریداران عمدتا به دنبال ملک‌هایی‌اند که، علاوه بر دارا بودن شرایط مطلوب، فروشندگان آن ملک‌ها را به دلیل اضطرار با قیمتی کمتر از نرخ منطقه عرضه می‌کنند. از سوی دیگر، فروشندگان نیز عموما قیمت‌های پیشنهادی‌شان را افزایش می‌دهند و می‌کوشند تورم احتمالی پس از تحولات سیاسی پیش‌رو را در قیمت‌‌گذاری‌های فعلی در نظر بگیرند. این افزایش قیمت پیشنهادی عموما در محدوده ۱۵ تا ۲۵ درصد است.
افزایش قیمت‌ها؛ واقعیت یا حباب؟
کارشناسان اقتصادی معتقدند افزایش ۲۰ درصدی قیمت ملک در برخی از مناطق تهران و شهرهای بزرگ طی دو ماه اخیر، بیشتر ناشی از یک حباب قیمتی است و با روند واقعی معاملات و ارزش‌گذاری‌های بازار هم‌خوانی ندارد. این موضوع بیانگر آن است که بسیاری از خریداران و فروشندگان تصمیم‌گیری قطعی‌شان را به آینده موکول کرده‌اند.
حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن، در توصیف وضعیت بازار می‌گوید: «شرایط فعلی به‌گونه‌ای است که صاحب مسکن با خود فکر می‌کند اگر ملکی را بفروشد چه دارایی‌ای می‌تواند جایگزین کند که حداقل ارزش سرمایه‌اش حفظ شود. به همین دلیل، اگر کسی ازسر ناچاری و اجبار ملکی بفروشد، بحث دیگری است؛ اما در غیر این صورت، بعید است کسی تمایل به فروش ملک خود در شرایط فعلی داشته باشد.»
این نگرانی، که فروشندگان از جا ماندن پس از فروش ملک هراس دارند، نشان‌دهنده تاثیر مستقیم بی‌ثباتی اقتصادی بر بازارهای مالی مختلف است.
اینکه طی پنج ماه گذشته قیمت دلار از ۴۹هزار تومان به سقف تاریخی ۸۲هزار تومان رسیده است، حاوی پیام روشنی برای مالکان مسکن است: تحولات منطقه‌ای و متغیرهای خارج از اقتصاد داخلی می‌توانند در بازه کوتاه فروش تا خرید مجدد ملک، افزایش ناگهانی قیمت‌ها را رقم بزنند.
یکی دیگر از دلایل رکود بازار، عقب‌نشینی خریدارانی است که با هدف سرمایه‌گذاری وارد بازار می‌شدند. برخلاف بسیاری از کشورها، بازار مسکن در ایران نقشی فراتر از یک بازار مصرفی ایفا می‌کند و بازاری سرمایه‌محور شناخته می‌شود.
تیمور رحمانی، عضو هیئت علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران، معتقد است که عقب ماندن نرخ رشد سرمایه در بخش مسکن در مقایسه با بازارهای طلا و ارز طی دو سال گذشته، عامل اصلی خروج خریداران سرمایه‌گذار از بازار مسکن بوده است.
رحمانی توضیح می‌دهد که در این بازه زمانی، بازارهای طلا و ارز رشد سریع‌تری داشتند و همین امر باعث شد خریداران کوتاه‌مدت از بازار مسکن فاصله بگیرند. با این حال، برخی کارشناسان، از جمله حیدری، معتقدند که در بلندمدت، بازار مسکن همچنان ظرفیت بالایی برای سرمایه‌گذاری دارد.
طی بیش از دو دهه اخیر، قیمت دلار حدود ۸۰ برابر افزایش یافته است، درحالی‌که قیمت مسکن در همین بازه ۵۰۰ برابر شده است.
اگر بازار مسکن در ایران را به‌صورت دلاری نیز بررسی کنیم، روشن می‌شود که این بازار طی ۲۰ سال اخیر به‌طور متوسط سالانه ۱۲ درصد رشد دلاری داشته است. این در حالی است که این رقم در آمریکا حدود ۷ درصد است. بنابراین، از منظر بازدهی سرمایه‌گذاری بلندمدت، بازار مسکن در ایران عملکرد بهتری در قیاس با بسیاری از بازارهای دیگر داشته است.
تاثیر سیاست‌های مالیاتی بر رکود
علاوه بر عوامل اقتصادی، سیاست‌های مالیاتی جدید نیز بر کاهش سطح معاملات تاثیرگذار است. دولت سیزدهم قوانینی را تصویب کرد که براساس آن مالیات معاملات مسکن بر مبنای مدت‌زمان نگهداری ملک محاسبه می‌شود. به این صورت که هرچه فاصله زمانی خرید تا فروش کوتاه‌تر باشد مالیات بیشتری به معامله تعلق می‌گیرد. این سیاست باعث خروج خریداران کوتاه‌مدت از بازار شد و به رکود دامن زد.
اثر تمامی عوامل یادشده را می‌توان در آمار معاملات سال ۱۴۰۲ مشاهده کرد. در این سال، حجم معاملات مسکن به نصف سال قبل کاهش یافت. طی ۱۱ ماه نخست سال ۱۴۰۲، در تهران تنها ۴۱ هزار و ۸۴۴ فقره معامله مسکن ثبت شده است. این در حالی است که در مدت مشابه در سال ۱۴۰۱، تعداد معاملات ۹۹ هزار فقره بود. این کاهش معادل ۵۸ درصد افت در تعداد معاملات است.
بررسی آمارها نشان می‌دهد که چنین سقوطی، از سال ۱۳۹۵ تا امروز بی‌سابقه است. این روند کاهشی در سال ۱۴۰۳ نیز ادامه یافت. براساس داده‌ها، تعداد معاملات تابستان ۱۴۰۳ حتی از مدت مشابه در سال ۱۴۰۲ نیز کمتر است و در این دوره تنها حدود سه هزار معامله در ماه ثبت شده است.
کارشناسان معتقدند رکود در بازار مسکن دست‌کم تا پایان شش‌ماهه اول سال آینده ادامه خواهد داشت. در این شرایط، برنده اصلی بازار خریدارانی‌اند که نقدینگی کامل در اختیار دارند و می‌توانند فروشندگان مضطر را بیابند و ملک‌های زیر قیمت بخرند.
