گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مردادماه توسط بانک مرکزی منتشر شد و آمار و ارقام نشان از یک اتفاق عجیب در بازار مسکن شهر تهران می‌دهد. بر طبق این آمار، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در مرداد به عدد ۲۳ میلیون و ۱۰۷ هزار تومان رسید که نسبت به تیرماه ۱۰.۵ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد ۷۷.۴ درصدی را نشان می‌دهد. رشد نرخ اجاره‌بها البته سرعتی آهسته‌تر داشته است، کرایه مسکن اجاری در شهر تهران رشد ۲۷.۴ درصدی نسبت به سال گذشته داشته است. این پدیده نشان می‌دهد افرادی که اقدام به خرید مسکن کرده‌اند بازدهی بسیار پایینی از نظر درآمد کسب شده از طریق اجاره دارند. به زبان ساده نسبت قیمت مسکن به درآمد آن (به‌اختصار P/R) در این دوره کاهش محسوسی داشته است. از این نسبت در ادامه بیشتر خواهید خواند.
آیا سرعت رشد مسکن کاهش پیدا می‌کند؟
بعد از یک دوره شش ماهه پرالتهاب همراه با رشد قیمت در بازار مسکن، به نظر می‌رسد نشانه‌هایی از کاهش رشد قیمت‌ها و آرام‌تر شدن شرایط در این بازار دیده می‌شود. در این مقاله به سه مورد از آن‌ها اشاره می‌شود:
۱- کاهش حجم معاملات مسکن:
در مردادماه تعداد ۹۰۸۰ واحد مسکونی در شهر تهران معامله شد که این عدد نسبت به ماه گذشته کاهش ۳۵.۴ درصدی داشته است، اما همچنان نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد خیره‌کننده‌ای را ثبت کرده است. تعداد معاملات مسکن در شهر تهران نسبت به سال گذشته ۱۷۵.۸ درصد رشد داشته است. افت معاملات بازار مسکن را می‌توان نشانه‌ای در جهت شروع دوران رکود مسکن دانست.
۲- کاهش بازده اجاری مسکن:
همان‌طور که اشاره شد، بازده اجاری مسکن افت محسوسی داشته است. در آخرین برآوردها بازده اجاره مسکن در حدود ۲.۵ درصد برآورد شده است. این یعنی اگر شما مسکنی در شهر تهران داشته باشید، سالانه در حدود ۲.۵ درصد از قیمت آن را می‌توانید از طریق اجاره دادن کسب کنید؛ بنابراین عملاً خرید خانه به‌منظور کسب درآمد بی‌معنی شده است و بسیاری از شهروندان قدرت کافی برای سکونت در شهر تهران با توجه به این قیمت‌ها را ندارند. چرا بازدهی مسکن یا نسبت P/R افزایش داشته است؟
کاهش بازده اجاری مسکن به چه معنی است؟
برای پاسخ به این سؤال ابتدا باید دانست مردم به چه علتی اقدام به خرید مسکن می‌کنند. مردم عموماً به دو دلیل اقدام به خرید مسکن می‌کنند.
۱- استفاده شخصی:
همان‌طور که مشخص است، بخش عمده مردم مسکن را به‌منظور سکونت انتخاب می‌کنند و از این نگاه اقدام به خرید مسکن می‌کنند، این تقاضا عاملی نیست که مورد بحث کنونی ما باشد، زیرا در این حالت نسبت رشد اجاره مسکن و قیمت مسکن تا حد زیادی به‌صورت همگن رخ می‌دهد. در واقع تورم مسکن و تورم اجاره مسکن تا حد زیادی به یک اندازه رشد می‌کنند. چون عامل مطلوبیت خرید مسکن و اجاره آن تا حد یکسانی برابر است، زیرا مردم می‌توانند مسکن را اجاره کرده و پول خود را صرف سایر سرمایه‌ها کنند. پس عامل دیگری دلیل اصلی کاهش بازده اجاره مسکن است. در واقع مردم مسکن را به دلیلی خریده‌اند که تقاضای کافی برای سکونت آن وجود ندارد.
۲- حفظ ارزش پول:
این همان دلیلی است که می‌تواند تورم کنونی در حوزه مسکن را تا حدی توجیه کند. مردم ایران از قدیم‌الایام به مسکن به‌عنوان پناهگاهی برای حفظ ارزش پول خود نگاه می‌کردند. از این رو خرید ملک در ایران بسیار مورد استقبال است. بسیاری از مردم در دوره تنش‌های اقتصادی بخشی از ثروت خود را به مسکن تبدیل کرده‌اند تا بتوانند سرمایه خود را در مقابل تورم و نوسانات نرخ ارز بیمه کنند.
Read More
This section contains relevant reference points, placed in (Inner related node field)
به نظر می‌رسد بخش عمده معاملات در بازار مسکن در نیمه اول سال جاری به دلیل حفظ ارزش پول بوده است. این را می‌توان از افزایش نسبت P/R متوجه شد. پس انتظار داریم این نسبت به بازه بلندمدت خود که همان حدود ۲۰ تا ۳۰ است نزدیک شود که در این حالت یا باید اجاره مسکن دچار تورم شده یا آن که قیمت مسکن برای مدتی تثبیت‌شده یا حتی کاهش پیدا کند تا هزینه اجاره به آن برسد.
۳- رسیدن قیمت مسکن به قیمت دلاری آن:
با رشد قیمت مسکن به حدود ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان، قیمت آن به حدود هزار دلار نزدیک شده است، این همان قیمتی است که مسکن در دوران قبل از بحران ارزی سال ۹۵ نیز حول آن آرام گرفته بود. از آن جایی که با توجه به خطرات موجود در شرایط کلان کشور، انتظار بازده مثبت از بخش مسکن کمی دور از انصاف است، رسیدن قیمت به حدود هزار دلار را می‌توان نشانه‌ای از توقف رشد آن عنوان کرد، مگر آن که شرایط به‌گونه‌ای تغییر کند که دوباره شاهد رشد نرخ ارز و به‌تبع آن رشد قیمت مسکن باشیم.
آیا پولی‌سازی بورس زمینه‌ساز رشد دوباره مسکن خواهد شد؟
یکی از نگرانی‌ها که می‌تواند منجر به رشد دوباره مسکن شود، پولی‌سازی سقوط بورس کشور است. تصمیماتی از جنس تزریق منابع بانکی در جهت حمایت از شاخص کل یا تزریق منابع صندوق توسعه ملی که از جنس پایه پولی است، می‌تواند زمینه رشد دوباره نقدینگی و رشد بازار سرمایه و در نهایت افزایش دوباره تورم را در کشور فراهم کند. اگر این اتفاق رخ دهد، انتظار رشد دلار و رشد قیمت مسکن دور از انتظار نیست.
رویای مسکن:
رسیدن قیمت میانگین مسکن در شهر تهران به مترمربعی حدود ۲۳.۱ میلیون تومان به این معنی است که حداقل حقوق کارمندان در طول یک سال برابر یک متر واحد مسکونی در شهر تهران است. این را می‌توان رویای صاحب‌خانه شدن در شهر تهران نامید. یک جوان تحصیل‌کرده با حقوق ۱۰ میلیون تومان در ماه و پس‌انداز ماهانه ۵ میلیون تومانی نیز بعد از یک سال پس‌انداز تنها می‌تواند در حدود ۲.۵ مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران خریداری کند، این یعنی بعد از ۳۰ سال کار یک واحد مسکونی ۷۵ متری، ثمره یک عمر تلاش این فرد است. این شرایط نشان از یک بحران بزرگ در تأمین حداقل‌های مورد نیاز شهروندان ایرانی می‌دهد.
چه خواهد شد؟
به نظر می‌رسد با توجه به جمیع نکات گفته‌شده قیمت مسکن توانایی زیادی برای رشد قیمت ندارد، در گزارشی که اخیراً نیز بانک مرکزی ایران منتشر کرده است، قیمت مسکن در نیمه اول شهریورماه به حدود ۲۳.۵ میلیون تومان رسیده است که تنها ۱.۹ درصد رشد را تجربه کرده است. به نظر می‌رسد با کاهش التهاب در بازار سرمایه کشور، سایر بازارها نیز روزهای آرام‌تری را سپری کنند و بخشی از التهاب موجود در اقتصاد کشور آرام گیرد، بانک مرکزی می‌تواند با مدیریت بازار ارز و کاهش تورم انتظاری در این بازار، شرایط را برای کنترل تورم در نیمه دوم سال جاری فراهم کند.
